Quem compra o primeiro imóvel pode ter direito a benefícios que reduzem os custos da aquisição. O principal é o desconto de 50% nos emolumentos de determinados atos cartorários, enquanto o ITBI depende das regras do município onde o imóvel está localizado.
Quem compra o primeiro imóvel tem desconto?
Sim, em determinadas situações.
Tópicos do artigo:
A legislação brasileira prevê redução de 50% nos emolumentos dos atos relacionados à primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Já o ITBI não possui uma isenção nacional para quem compra o primeiro imóvel. Como é um imposto municipal, cada prefeitura estabelece suas próprias regras.
Por isso, o comprador precisa analisar separadamente:
- desconto nos emolumentos do cartório;
- isenção ou redução do ITBI;
- benefícios de programas habitacionais;
- condições específicas do financiamento.
Essa distinção evita um dos erros mais comuns: acreditar que “primeiro imóvel” significa automaticamente desconto em todas as despesas da compra.
Veja que interessante: Promessa, Compromisso e Contrato de Compra e Venda: o que cada um significa
Checklist: como conseguir os benefícios do primeiro imóvel
Antes de concluir a compra, siga esta sequência.
1. Confirme se é realmente sua primeira aquisição
Verifique seu histórico imobiliário.
- Você já comprou algum imóvel?
- Já teve imóvel registrado em seu nome?
- Já adquiriu uma propriedade por outra modalidade?
- Existe alguma situação de copropriedade, herança ou doação?
A análise pode variar conforme a situação jurídica anterior.
2. Verifique se o imóvel é residencial
O desconto previsto na legislação federal está relacionado à primeira aquisição imobiliária para fins residenciais. Confira:
- finalidade do imóvel;
- utilização prevista;
- natureza do empreendimento;
- documentação do imóvel.
Não presuma que um imóvel comercial ou uma aquisição para investimento terá o mesmo benefício.
3. Confira o financiamento
Verifique se a operação está enquadrada no Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
- Peça essa informação ao banco.
- Confira o contrato de financiamento.
- Não confunda financiamento imobiliário com SFH.
- Guarde os documentos que comprovem o enquadramento.
Esse é um dos requisitos fundamentais para o desconto previsto na Lei de Registros Públicos.
4. Consulte o Cartório de Registro de Imóveis
Antes do pagamento dos emolumentos, informe que se trata de uma possível primeira aquisição residencial financiada pelo SFH. Pergunte:
- quais documentos serão exigidos;
- quais atos serão praticados;
- quais emolumentos serão cobrados;
- quais atos terão redução;
- como o benefício será aplicado ao caso concreto.
5. Consulte a Prefeitura sobre o ITBI
O ITBI é municipal. Portanto, pesquise a legislação da cidade onde está localizado o imóvel. Verifique:
- alíquota;
- hipóteses de isenção;
- limites de valor;
- regras para primeira aquisição;
- condições relacionadas ao financiamento;
- documentação exigida.
6. Faça o cálculo completo
Antes de assinar, estime todas as despesas. Considere:
- entrada;
- financiamento;
- ITBI;
- registro;
- escritura, quando aplicável;
- certidões;
- avaliação bancária;
- seguros;
- tarifas;
- condomínio;
- eventuais reformas.
O desconto pode reduzir o custo, mas não elimina todas as despesas da compra.
Veja esse conteúdo também: Documentação imobiliária: guia completo para comprar e vender
Desconto de 50% no cartório para o primeiro imóvel
O principal benefício federal relacionado à primeira aquisição está no artigo 290 da Lei nº 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos.
A norma estabelece redução de 50% nos emolumentos dos atos relacionados à primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo SFH.
Isso significa que o benefício possui requisitos específicos.
A interpretação simplificada:
Primeira aquisição + finalidade residencial + financiamento pelo SFH = possibilidade de redução de 50% nos emolumentos abrangidos pela legislação.
A regra não significa simplesmente:
Primeiro imóvel = 50% de desconto no cartório.”
Essa diferença é importante.
O desconto é automático?
O comprador deve informar ao cartório que entende estar enquadrado na regra e apresentar os documentos necessários.
O cartório analisará a documentação e aplicará a legislação pertinente ao ato.
Por isso, é recomendável verificar o benefício antes de emitir ou pagar a guia de emolumentos.
O desconto vale para qualquer cartório?
A regra decorre de legislação federal, mas os valores efetivamente cobrados seguem as tabelas de emolumentos do respectivo estado.
Assim, o percentual previsto em lei pode ser nacional, mas o valor em reais dos emolumentos varia conforme o estado e os atos praticados.
O desconto de primeiro imóvel vale para compra à vista?
Esse é um ponto que costuma gerar confusão.
A redução prevista no artigo 290 está vinculada à primeira aquisição imobiliária residencial financiada pelo SFH.
Portanto, não se deve concluir que uma pessoa terá automaticamente 50% de desconto no cartório apenas porque está comprando seu primeiro imóvel à vista.
O enquadramento da operação precisa ser analisado.
Exemplo
Imagine duas pessoas comprando apartamentos residenciais pela primeira vez.
Comprador A
- primeira aquisição;
- imóvel residencial;
- financiamento enquadrado no SFH.
Comprador B
- primeira aquisição;
- imóvel residencial;
- pagamento integral à vista.
Embora os dois sejam compradores de primeiro imóvel, as operações não são juridicamente idênticas para fins do benefício previsto no artigo 290.
Primeiro imóvel tem isenção de ITBI?
Não existe uma isenção nacional automática de ITBI para o primeiro imóvel.
Essa é uma das informações mais importantes para quem está pesquisando o assunto.
O ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis — é um imposto municipal.
Portanto, a existência de:
- isenção;
- desconto;
- limite de valor;
- alíquota diferenciada;
- benefício para primeira aquisição;
depende da legislação do município.
Por que isso importa?
Duas pessoas podem comprar o primeiro imóvel em cidades diferentes e ter tratamentos completamente diferentes em relação ao ITBI.
Por isso, uma informação encontrada na internet sobre “isenção de ITBI para primeiro imóvel” pode ser verdadeira para uma determinada cidade e não valer para outra.
Exemplo prático: primeiro imóvel em São Paulo
A cidade de São Paulo possui regras específicas para determinadas situações de primeira aquisição residencial.
A legislação municipal prevê hipótese de isenção para primeira aquisição de imóvel residencial por pessoa física, observados os requisitos e o limite de valor estabelecidos pela legislação vigente.
Esse limite é atualizado ao longo do tempo.
Por isso, quem pesquisar o benefício deve sempre consultar a Prefeitura de São Paulo para verificar o valor vigente no momento da compra.
Atenção ao limite de valor
Não basta perguntar:
É meu primeiro imóvel?”
Também é necessário verificar:
O imóvel está dentro do limite previsto pela legislação municipal?”
E ainda:
Todos os demais requisitos da isenção são atendidos?”
Essa é uma diferença importante entre uma informação genérica e uma análise correta do benefício.
ITBI e desconto de cartório são benefícios diferentes
Não confunda as duas despesas.
ITBI
É um imposto municipal cobrado na transmissão de determinados imóveis.
Suas regras dependem da legislação do município.
Emolumentos cartorários
São os valores cobrados pelos serviços realizados pelos cartórios.
Suas regras e tabelas são determinadas conforme a legislação aplicável e as normas estaduais.
Na prática
Uma pessoa pode:
- ter isenção de ITBI;
- não ter direito ao desconto cartorário;
ou:
- não ter isenção de ITBI;
- ter direito à redução de 50% dos emolumentos;
ou ainda:
- ter direito a ambos;
dependendo das circunstâncias da operação.
Por isso, os benefícios precisam ser analisados separadamente.
Escritura e registro: qual é a diferença?
Outro ponto que confunde compradores iniciantes é tratar escritura e registro como se fossem a mesma coisa.
Eles não são.
Escritura pública
É o instrumento utilizado em determinadas operações de compra e venda de imóveis.
Registro
É o ato realizado no Cartório de Registro de Imóveis competente, responsável por registrar juridicamente a transmissão da propriedade.
Em determinadas operações financiadas, o contrato utilizado pelo banco pode possuir força de escritura pública, conforme a modalidade e a legislação aplicável.
Por isso, não é correto simplesmente presumir:
Tenho 50% de desconto na escritura e 50% no registro.”
É preciso verificar quais atos serão efetivamente praticados na operação.
Quem compra pelo Minha Casa, Minha Vida tem desconto maior?
Pode ter.
Os programas habitacionais possuem regras próprias relacionadas aos emolumentos cartorários.
O Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, possui previsões específicas de redução de emolumentos para determinadas operações.
Dependendo da modalidade e do enquadramento, podem existir reduções diferentes das aplicáveis à regra geral de primeira aquisição.
Por isso, quem compra um imóvel pelo programa deve verificar:
- modalidade do programa;
- faixa ou enquadramento aplicável;
- origem dos recursos;
- tipo de financiamento;
- natureza do empreendimento;
- regras específicas dos emolumentos.
Não é recomendável somar automaticamente diferentes descontos.
É necessário verificar se os benefícios são cumulativos ou se existe uma regra específica aplicável à operação.
Quais custos existem na compra do primeiro imóvel?
O comprador precisa considerar o custo total da aquisição, e não apenas o preço negociado com o vendedor.
1. Entrada
É a parcela paga com recursos próprios, quando existe financiamento.
2. ITBI
Imposto municipal cuja cobrança depende da legislação da cidade.
3. Registro
Valor cobrado pelo Cartório de Registro de Imóveis para os atos correspondentes.
4. Escritura
Pode existir em determinadas operações, especialmente em compras que não utilizam contrato com força de escritura.
5. Avaliação bancária
Pode ser cobrada pela instituição financeira durante o processo de financiamento.
6. Certidões e documentos
Dependendo da operação, podem existir custos relacionados à obtenção de documentos e certidões.
7. Seguros e tarifas do financiamento
O financiamento imobiliário pode envolver seguros obrigatórios e outras tarifas previstas no contrato.
Como calcular o impacto do desconto no cartório?
Imagine que os emolumentos abrangidos pela regra correspondam a determinado valor.
Sem benefício:
Emolumentos = R$ 4.000
Com redução de 50%:
Emolumentos = R$ 2.000
Economia:
R$ 2.000
Esse é apenas um exemplo matemático.
O valor real depende:
- do estado;
- da tabela de emolumentos;
- do valor do imóvel;
- dos atos praticados;
- do enquadramento da operação.
Por isso, não é correto utilizar um valor fixo de economia para todos os compradores.
Como saber se tenho direito à isenção de ITBI?
Use este roteiro:
1. Identifique o município
O imóvel está sujeito às regras da cidade onde está localizado.
2. Consulte a legislação municipal
Procure especificamente por:
- primeira aquisição;
- imóvel residencial;
- isenção de ITBI;
- limite de valor;
- financiamento habitacional.
3. Confira os requisitos
Verifique se você e o imóvel atendem às condições.
4. Confira o valor atualizado
Limites monetários podem ser reajustados.
5. Verifique o procedimento
Algumas prefeituras exigem declaração, documentação ou solicitação específica.
6. Guarde o comprovante
Mantenha a documentação que comprova o enquadramento no benefício.
7 erros comuns na compra do primeiro imóvel
1. Achar que primeiro imóvel significa isenção automática de ITBI
Não existe uma regra federal geral de isenção de ITBI para todo primeiro imóvel.
O imposto é municipal.
2. Confundir ITBI com cartório
São despesas diferentes e possuem regras diferentes.
3. Presumir que qualquer financiamento é SFH
O fato de existir um financiamento imobiliário não significa, por si só, que a operação esteja enquadrada no SFH.
4. Considerar o desconto sobre todas as despesas
A redução de 50% prevista na legislação não significa metade de todas as despesas da compra.
5. Não informar o cartório sobre o possível benefício
O comprador deve comunicar sua situação e apresentar os documentos necessários para análise.
6. Usar informação antiga sobre o ITBI
Alíquotas, limites e procedimentos municipais podem mudar. Sempre consulte a prefeitura antes de fechar a conta.
7. Fazer o orçamento apenas com entrada e parcelas
As despesas de aquisição podem representar uma quantia relevante. O comprador deve reservar recursos para impostos, cartório, financiamento e documentação.
Checklist do primeiro imóvel
Use esta lista antes de concluir a compra:
- É minha primeira aquisição imobiliária?
- O imóvel é residencial?
- O financiamento está enquadrado no SFH?
- Tenho direito à redução dos emolumentos?
- Consultei o Cartório de Registro de Imóveis?
- Verifiquei a tabela de emolumentos vigente?
- Sei quais atos cartorários serão realizados?
- Consultei a Prefeitura sobre o ITBI?
- Existe isenção ou redução de ITBI no município?
- O imóvel atende ao limite de valor?
- A documentação comprova meu direito ao benefício?
- O imóvel participa de algum programa habitacional?
- Verifiquei se existem benefícios específicos do programa?
- Calculei todas as despesas além da entrada?
- Reservei dinheiro para custos inesperados?
Conclusão
Comprar o primeiro imóvel pode envolver benefícios importantes, mas eles dependem do tipo de aquisição, financiamento, finalidade do imóvel e legislação municipal.
O benefício federal mais conhecido é a redução de 50% dos emolumentos relacionados à primeira aquisição residencial financiada pelo SFH. Já o ITBI deve ser analisado de acordo com as regras do município.
Antes de fechar negócio, faça três verificações: confirme o enquadramento do financiamento, consulte o cartório sobre a redução dos emolumentos e verifique na prefeitura se existe isenção ou redução de ITBI.
Essa simples conferência pode representar uma economia relevante e evita que o comprador descubra seus direitos somente depois de concluir a operação.
