A compra da casa própria é um marco na vida de muitos brasileiros, mas o sonho pode se tornar um pesadelo quando consumidores se deparam com práticas ilegais, como a venda casada e cláusulas abusivas em contratos imobiliários. Apesar de avanços na regulamentação do mercado, um levantamento recente da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH) revelou que, em 2024, cerca de 18% dos contratos analisados continham exigências ilegais, com destaque para condições vinculadas ao financiamento bancário.
A advogada Siglia Azevedo, mestre em sistemas de resolução de conflitos e referência em direito imobiliário, alerta: “É comum o banco condicionar a liberação do crédito à contratação de seguros com empresas do próprio grupo financeiro. Caso o consumidor recuse, o financiamento simplesmente não avança”. Essa prática, segundo ela, configura venda casada, expressamente proibida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Neste artigo, vamos ver as principais irregularidades apontadas por especialistas, os impactos para os consumidores e como se proteger ao adquirir um imóvel no Brasil em 2025. Nosso objetivo é informar e educar, trazendo um conteúdo rico, atual e confiável, com base em fontes sólidas e na expertise de profissionais do setor.
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O que é venda casada e por que ela é ilegal?
A venda casada ocorre quando a aquisição de um produto ou serviço é condicionada à compra de outro, limitando a liberdade de escolha do consumidor. No mercado imobiliário, isso se manifesta, por exemplo, quando bancos exigem que o comprador contrate seguros, cartões de crédito ou outros serviços financeiros de instituições parceiras para aprovar o financiamento. Essa prática é vedada pelo artigo 39 do CDC, que proíbe condicionar o fornecimento de um produto ou serviço à aquisição de outro.
Segundo Siglia Azevedo, “os principais abusos hoje partem dos agentes financeiros”. Ela explica que, embora construtoras e incorporadoras tenham reduzido práticas como a obrigatoriedade de contratação de assessoria jurídica, os bancos continuam impondo condições que ferem os direitos do consumidor. “Isso fere o direito à livre escolha e configura venda casada nos moldes do artigo 39 do CDC”, reforça a advogada.
Além disso, a venda casada não apenas limita a autonomia do comprador, mas pode aumentar significativamente os custos do financiamento, já que os serviços impostos muitas vezes têm preços acima do mercado ou condições desfavoráveis.
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Cláusulas abusivas: um desequilíbrio contratual
Outro problema recorrente são as cláusulas abusivas em contratos de compra e venda ou de financiamento imobiliário. De acordo com o levantamento da ABMH, cerca de 18% dos contratos analisados em 2024 apresentavam irregularidades, especialmente em trechos relacionados à rescisão contratual, cobrança de taxas e condições de financiamento. Entre os pontos mais críticos, Siglia destaca:
- Multas desproporcionais ao comprador: Em caso de desistência, o consumidor muitas vezes enfrenta penalidades elevadas, enquanto as incorporadoras têm maior flexibilidade em situações como atrasos na entrega da obra. “Esse tipo de cláusula rompe o equilíbrio contratual e já foi reiteradamente considerado abusivo pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ)”, explica a especialista.
- Exigências unilaterais: Cláusulas que impõem obrigações apenas ao comprador, como taxas administrativas não justificadas ou restrições ao uso do imóvel, também são comuns.
- Condições de financiamento restritivas: Bancos podem incluir termos que limitam a possibilidade de quitar o financiamento antecipadamente ou que impõem custos adicionais sem transparência.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que cláusulas abusivas em contratos de adesão – como os de compra de imóveis – devem ser interpretadas de forma restritiva e, quando lesivas ao consumidor, declaradas nulas. Esse posicionamento reforça a importância de revisar minuciosamente todos os termos contratuais antes de assinar.
Como identificar e evitar problemas?
Adquirir um imóvel é uma decisão que exige cuidado redobrado, especialmente em um contexto onde irregularidades ainda persistem. Siglia Azevedo recomenda que o consumidor analise não apenas o contrato de compra e venda, mas também os termos do financiamento bancário.
Não basta analisar o contrato de compra e venda. O comprador precisa compreender o que está sendo exigido no contrato bancário, especialmente quando isso interfere diretamente nas suas decisões financeiras”, orienta.
Aqui estão algumas dicas práticas para proteger seus direitos:
- Leia todos os contratos com atenção: Contrate um advogado especializado em direito imobiliário, se possível, para revisar os documentos. Preste atenção a cláusulas sobre multas, taxas, prazos de entrega e condições de financiamento.
- Questione exigências adicionais: Se o banco condicionar o financiamento à contratação de outros serviços, questione a obrigatoriedade e peça justificativas por escrito.
- Consulte órgãos de defesa do consumidor: Entidades como o Procon e a ABMH podem orientar sobre a legalidade de cláusulas e práticas.
- Pesquise alternativas de financiamento: Compare taxas e condições entre diferentes instituições financeiras para evitar dependência de um único banco.
- Documente tudo: Guarde todos os comprovantes, e-mails e contratos relacionados à compra. Eles serão essenciais em caso de disputa judicial.
O que fazer se você já assinou um contrato com cláusulas abusivas?
Se você identificou irregularidades após assinar o contrato, nem tudo está perdido. Siglia Azevedo recomenda reunir toda a documentação – incluindo contratos, comprovantes de pagamento e comunicações com o banco ou a incorporadora – e procurar orientação jurídica. “Adquirir um imóvel é uma decisão importante, e esse processo precisa respeitar os direitos do comprador do início ao fim”, afirma.
Em muitos casos, é possível buscar a nulidade de cláusulas abusivas ou até mesmo a revisão do contrato na Justiça. O Código de Defesa do Consumidor e as decisões do STJ oferecem amparo legal para proteger os direitos do comprador, especialmente em contratos de adesão.
Além disso, a advogada defende maior fiscalização por parte dos órgãos de defesa do consumidor, como o Procon e o Ministério Público, além de investimentos em educação jurídica. “Muitos consumidores desconhecem seus direitos e acabam aceitando condições desfavoráveis por falta de informação”, aponta Siglia.
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O papel da educação jurídica no mercado imobiliário
A complexidade dos contratos imobiliários e a falta de transparência em algumas negociações reforçam a necessidade de maior educação jurídica para os consumidores. Iniciativas como cartilhas, workshops e conteúdos educativos, como este artigo, são fundamentais para empoderar os compradores. A ABMH, por exemplo, disponibiliza materiais e orientações gratuitas para mutuários, enquanto o Procon oferece canais de atendimento para denúncias e esclarecimentos.
Em 2025, com o mercado imobiliário aquecido e o aumento da demanda por financiamentos, a conscientização sobre os direitos do consumidor é ainda mais crucial. A advogada Siglia Azevedo destaca que “o conhecimento é a melhor ferramenta para evitar abusos”. Por isso, investir tempo em entender os termos contratuais e buscar orientação especializada pode fazer toda a diferença.
Conclusão: um mercado mais justo é possível
Embora a prática de venda casada por parte de construtoras tenha diminuído, as exigências ilegais dos bancos e as cláusulas abusivas continuam sendo obstáculos para quem busca realizar o sonho da casa própria. Com 18% dos contratos imobiliários analisados em 2024 apresentando irregularidades, segundo a ABMH, fica claro que o consumidor precisa estar atento e bem informado.
A orientação de especialistas como Siglia Azevedo e o respaldo de instituições como o STJ e o CDC são aliados poderosos na luta por um mercado imobiliário mais justo e transparente. Ao seguir as dicas apresentadas neste artigo, você estará mais preparado para identificar e evitar práticas abusivas, garantindo que a compra do seu imóvel seja uma experiência segura e satisfatória.
Se você já enfrentou problemas com venda casada ou cláusulas abusivas, compartilhe sua experiência nos comentários ou procure orientação jurídica. Afinal, o sonho da casa própria não pode ser comprometido por práticas que desrespeitam seus direitos.
Fontes: Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), Código de Defesa do Consumidor (CDC), Superior Tribunal de Justiça (STJ), entrevista com Siglia Azevedo.
