A Reforma Tributária sobre o consumo também alcança parte das operações de locação de imóveis. Para proprietários que recebem renda de aluguéis, as mudanças envolvem principalmente o enquadramento como contribuinte do IBS e da CBS, a forma de cálculo dos novos tributos e, para determinadas pessoas físicas, novas obrigações cadastrais e fiscais.
A mudança não atinge todos os proprietários da mesma maneira. A legislação estabelece critérios específicos para que uma pessoa física que recebe aluguel seja considerada contribuinte do regime regular dos novos tributos.
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Por isso, ter um ou mais imóveis alugados não significa, por si só, que o proprietário passará automaticamente a recolher IBS e CBS. A quantidade de imóveis, a receita obtida e a forma como a atividade é organizada precisam ser analisadas em conjunto.
Quem poderá ser contribuinte do IBS e da CBS sobre aluguel?
A Lei Complementar nº 214 estabelece que a pessoa física será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis quando, no ano-calendário anterior, forem atendidos simultaneamente dois critérios:
- a receita total com essas operações ultrapassar o limite legal de R$ 240 mil, valor sujeito à atualização pelo IPCA;
- as operações envolverem mais de três imóveis distintos.
Os dois requisitos precisam ser considerados conjuntamente.
Isso significa que possuir quatro imóveis alugados não é suficiente, isoladamente, para colocar o proprietário no regime regular. Da mesma forma, ultrapassar o limite de receita sem atender ao critério relacionado à quantidade de imóveis não basta para esse enquadramento específico.
A análise também precisa considerar a carteira de imóveis como um todo, e não cada contrato de aluguel de maneira isolada.
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O que acontece se a situação mudar durante o ano?
A legislação também prevê situações em que o contribuinte pode passar a se enquadrar durante o próprio ano.
O Decreto nº 12.955, que regulamenta a CBS, estabelece regras para o caso de a receita superar determinados limites durante o ano, inclusive com uma margem de 20% sobre o limite aplicável.
Na prática, isso significa que o proprietário que hoje está fora do regime não deve considerar o enquadramento como uma situação necessariamente permanente. O crescimento da receita ou a alteração da composição da carteira de imóveis pode mudar o tratamento tributário.
Por isso, acompanhar a receita acumulada e a quantidade de imóveis envolvidos nas operações passa a ser mais importante para quem possui uma carteira relevante de locação.
O aluguel passará a ter IBS e CBS?
Para os proprietários enquadrados no regime regular, as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis estão sujeitas ao IBS e à CBS.
A própria legislação criou um tratamento específico para o setor imobiliário. Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, as alíquotas do IBS e da CBS têm redução de 70%.
Isso não significa, porém, que o proprietário deva simplesmente aplicar uma porcentagem sobre o aluguel recebido para calcular quanto pagará.
A apuração depende do enquadramento tributário, da base de cálculo, das regras específicas para operações imobiliárias e de outros elementos previstos na legislação e na regulamentação.
Por esse motivo, comparações simplificadas entre o valor atual do imposto de renda sobre aluguel e o futuro IBS e CBS podem levar a conclusões incorretas.
Existe algum benefício para aluguel residencial?
Sim. A legislação prevê um redutor social para determinadas operações de locação residencial realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS.
O valor estabelecido atualmente é de R$ 600 por imóvel, por mês, limitado ao valor da própria base de cálculo. O montante também será atualizado pelo IPCA.
Esse redutor é aplicado à base de cálculo dos novos tributos e não significa um desconto de R$ 600 diretamente no imposto devido.
A diferença é importante.
Por exemplo, se determinado imóvel residencial estiver sujeito ao regime dos novos tributos, o redutor pode diminuir a base sobre a qual IBS e CBS serão calculados. O efeito final dependerá das demais regras aplicáveis à operação.
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E a nota fiscal para quem recebe aluguel como pessoa física?
Essa é uma das mudanças que mais chamam a atenção dos proprietários.
Em julho de 2026, a Receita Federal informou que a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão dos documentos fiscais previstos na regulamentação da CBS para pessoas físicas contribuintes foi prorrogada para 1º de janeiro de 2027.
É importante observar que a inscrição no CNPJ, nesse contexto, possui finalidade cadastral e tributária. Segundo a Receita Federal, ela não transforma automaticamente a pessoa física em uma pessoa jurídica.
Além disso, a obrigação não alcança indistintamente qualquer pessoa que tenha um imóvel alugado. Ela está relacionada às pessoas físicas enquadradas nas regras estabelecidas para contribuintes ou responsáveis tributários.
O cronograma de documentos fiscais também já contempla as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
Por isso, proprietários que possuem uma carteira maior de imóveis devem acompanhar a regulamentação e a operacionalização dos documentos fiscais ao longo de 2026, em vez de esperar o início de 2027 para organizar os dados.
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O que o proprietário deve organizar antes de 2027?
Para quem possui vários imóveis alugados, a principal providência não é simplesmente emitir uma nota fiscal. Antes disso, é necessário saber exatamente como a carteira está estruturada. Algumas informações merecem ser organizadas:
1. Relação dos imóveis
Mantenha uma relação atualizada dos imóveis que geram renda de locação, incluindo endereço, titularidade e finalidade da locação. A quantidade de imóveis é um dos elementos relevantes para o enquadramento da pessoa física.
2. Receita de cada contrato
É importante consolidar os valores recebidos de cada imóvel e acompanhar a receita total das operações de locação. Esse controle ajuda a identificar eventuais mudanças de enquadramento e também facilita a conferência das informações fiscais.
3. Contratos de locação
Os contratos devem refletir corretamente a operação realizada, incluindo valor do aluguel, encargos, reajustes, prazo e identificação das partes. Em uma carteira com vários imóveis, diferenças entre contratos podem ter impacto na forma como cada operação precisa ser tratada.
4. Titularidade dos imóveis
Outro ponto que merece atenção é verificar em nome de quem cada imóvel está registrado e quem efetivamente recebe a renda. Uma carteira de imóveis pertencente a uma pessoa física não deve ser analisada da mesma maneira que uma carteira mantida por uma pessoa jurídica. A estrutura patrimonial e tributária interfere na análise.
5. Documentação e registros financeiros
Contratos, comprovantes de recebimento, despesas relacionadas aos imóveis e demais documentos utilizados na apuração devem estar organizados. A tendência é que o controle das operações imobiliárias precise ser cada vez mais preciso à medida que novas obrigações fiscais forem implementadas.
Ter uma empresa para receber os aluguéis é melhor?
Não existe uma resposta única. A chamada holding patrimonial ou uma empresa utilizada para administrar imóveis pode fazer sentido em determinadas situações, mas a decisão não deve ser tomada apenas com base na Reforma Tributária.
É necessário analisar a quantidade e o valor dos imóveis, a renda gerada, os custos de manutenção da estrutura empresarial, a tributação aplicável, a sucessão patrimonial e a finalidade da organização.
Também é importante separar duas questões que muitas vezes são tratadas como se fossem iguais: ter uma empresa para administrar patrimônio e ter uma empresa porque a tributação sobre a renda dos aluguéis seria menor.
A estrutura adequada depende da situação de cada patrimônio. Uma decisão tomada apenas pela comparação de uma alíquota pode ignorar custos e consequências que aparecem posteriormente.
A Reforma Tributária vai aumentar o aluguel?
Não é possível afirmar, de forma geral, que a Reforma Tributária provocará aumento dos aluguéis.
O valor de um contrato é resultado de diversos fatores, como oferta e demanda, localização, padrão do imóvel, vacância, custos de manutenção, condomínio, IPTU, condições econômicas e capacidade de pagamento dos inquilinos.
Para proprietários enquadrados no regime regular, entretanto, a introdução do IBS e da CBS representa uma mudança na estrutura tributária da operação. Dependendo da situação, esse custo pode entrar nas decisões econômicas relacionadas à manutenção ou à renovação dos contratos.
Isso não significa que exista uma regra determinando que o proprietário possa simplesmente repassar qualquer novo custo ao inquilino. A possibilidade de alteração do aluguel depende do contrato, da legislação aplicável e das condições de mercado.
Veja também: Guia da Locação de imóveis para Locadores e Locatários
O que muda para quem tem apenas um ou dois imóveis alugados?
Para o proprietário que possui uma pequena carteira de imóveis, o primeiro passo é verificar se realmente está dentro dos critérios que podem levá-lo ao regime regular do IBS e da CBS.
A simples existência de renda de aluguel não significa, por si só, que haverá cobrança dos novos tributos.
Esse ponto é importante porque a Reforma Tributária tem sido apresentada, em algumas situações, como se todos os proprietários de imóveis alugados passassem automaticamente a emitir nota fiscal ou recolher IBS e CBS.
A legislação não estabelece essa obrigação de maneira indistinta.
O enquadramento depende das condições previstas para cada tipo de operação.
O que muda para quem possui vários imóveis?
Para proprietários com uma carteira maior, a atenção deve ser maior.
A combinação entre quantidade de imóveis e receita de locação pode colocar a pessoa física dentro das regras de contribuinte do regime regular. Nesse cenário, passam a ser relevantes não apenas os valores recebidos, mas também os procedimentos necessários para apuração dos tributos e cumprimento das obrigações fiscais.
O proprietário também precisa considerar se os imóveis estão concentrados em seu nome, em uma empresa ou em outra estrutura patrimonial.
É justamente nesse grupo que a organização prévia tende a ser mais importante. Quanto maior a carteira, mais difícil é controlar contratos, receitas, reajustes e documentos manualmente.
Reforma Tributária exige mais controle sobre a renda imobiliária
A mudança na tributação do consumo cria uma nova camada de controle para parte dos proprietários que utilizam imóveis como fonte de renda.
O ponto central não é simplesmente saber se haverá IBS e CBS. É identificar quem será contribuinte, quais operações estarão sujeitas aos novos tributos, qual será a base de cálculo e quais obrigações fiscais deverão ser cumpridas.
Para o proprietário, 2026 é um período importante para organizar a carteira, revisar contratos e reunir informações sobre receitas e titularidade dos imóveis.
As regras de implementação ainda dependem de regulamentações e procedimentos operacionais, portanto, o acompanhamento das orientações da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS é necessário.
Em situações envolvendo vários imóveis, estruturas patrimoniais ou receitas elevadas de aluguel, a análise individual por profissional da área tributária pode evitar decisões baseadas apenas em comparações simplificadas de alíquotas.
