A proibição de aluguel por temporada em imóveis classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), instituída pelo Decreto nº 64.244/2025 da Prefeitura de São Paulo, publicado em 28 de maio de 2025, trouxe mudanças significativas ao mercado imobiliário. A medida, que veta o uso de unidades HIS e HMP para locações de curta duração (como Airbnb) e impõe limites de aluguel a 30% da renda familiar das faixas atendidas, busca garantir a função social da moradia. No entanto, ela impacta diretamente investidores que apostaram em estúdios compactos para alta rentabilidade.
Este artigo analisa os efeitos concretos dessa regulamentação no mercado, com base no decreto e em fontes recentes, destacando os desafios e as adaptações exigidas dos investidores.
Contexto da proibição
O Decreto nº 64.244/2025, sancionado pelo prefeito Ricardo Nunes, alterou o Decreto nº 63.130/2024 para reforçar a fiscalização e assegurar que unidades HIS e HMP sejam destinadas exclusivamente a famílias de baixa e média renda. A proibição de aluguel por temporada visa coibir fraudes, como a compra de imóveis populares por investidores para uso em plataformas como Airbnb, que geravam retornos até 50% superiores aos de locações tradicionais. A medida também responde a denúncias de desvios, como unidades HIS-2 vendidas por até R$ 1,5 milhão em bairros nobres, incompatíveis com as faixas de renda previstas (até R$ 4.554 para HIS-1, R$ 9.108 para HIS-2 e R$ 15.180 para HMP em 2025).
Principais pontos do decreto
- Proibição de locação por temporada: Unidades HIS e HMP não podem ser usadas para aluguéis de curta duração ou comodato (cessão gratuita).
- Limites de aluguel: O valor máximo do aluguel é de 30% da renda familiar da faixa correspondente (ex.: R$ 1.366,20 para HIS-1, R$ 2.732,40 para HIS-2, R$ 4.554,00 para HMP).
- Tetos de venda: R$ 266.000 (HIS-1), R$ 369.600 (HIS-2) e R$ 518.000 (HMP), corrigidos pelo INCC.
- Fiscalização reforçada: Incorporadoras devem emitir certidões de enquadramento de renda, e a Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB) utiliza uma plataforma digital para monitorar documentos. Multas de até R$ 31 milhões já foram aplicadas por irregularidades.
- Averbação em cartório: A destinação social (HIS ou HMP) deve constar na matrícula do imóvel, com penalidades por descumprimento, como devolução de incentivos fiscais.
SAIBA MAIS: O que são HIS e HMP?
Quais são os impactos negativos?
1 – Redução drástica da rentabilidade
O modelo de aluguel por temporada em estúdios compactos (até 40 m², com valores abaixo de R$ 400 mil) se consolidou como uma alternativa lucrativa, oferecendo retornos até 50% superiores aos contratos tradicionais, segundo administradoras imobiliárias. A proibição desse formato obriga a migração para locações convencionais, que, sob os tetos do programa HMP (ex.: R$ 4.554,00), tornam-se inviáveis frente às diárias anteriormente praticadas (ex.: R$ 5.200 mensais em bairros como Vila Olímpia). Isso compromete a atratividade do investimento, sobretudo para pequenos investidores que enxergavam nos imóveis de “short stay” uma porta de entrada no mercado.
2 – Desvalorização potencial dos imóveis
Os limites de venda impostos pelo decreto (ex.: R$ 518 mil para HMP) restringem o potencial de valorização em regiões valorizadas, como Pinheiros e Itaim Bibi, onde o metro quadrado ultrapassa os R$ 20 mil. Imóveis anteriormente vendidos por até R$ 1,5 milhão, conforme revelou o UOL, agora enfrentam barreiras que afastam compradores de maior poder aquisitivo. Segundo a advogada Daniela Poli Vlavianos, a classificação como HIS/HMP impacta o empreendimento como um todo, afetando inclusive unidades destinadas ao mercado convencional, o que pode provocar desvalorização em portfólios inteiros.
3 – Aumento de custos e riscos legais
Aqueles que descumprirem as novas regras podem ser penalizados severamente:
- Multas: Chegando ao dobro dos incentivos fiscais recebidos, corrigidos pelo INCC.
- Devolução de Benefícios: Incorporadoras e proprietários podem ser obrigados a restituir isenções fiscais e urbanísticas.
- Judicialização: O Ministério Público de São Paulo investiga desde 2022 possíveis fraudes e já notificou construtoras para comprovação de enquadramento de renda.
A obrigatoriedade de averbação em cartório e o controle por plataforma digital aumentam a burocracia. Proprietários de imóveis desocupados, por exemplo, precisarão apresentar contas de consumo (água, luz) para evitar penalidades, elevando os custos operacionais.
4 – Impacto sobre o ecossistema de locação
A decisão atinge diretamente uma cadeia de serviços que gira em torno do aluguel por temporada. Profissionais de limpeza, manutenção e gestão de imóveis, majoritariamente de baixa e média renda, veem sua demanda encolher. Ao contrário das locações tradicionais, que exigem manutenção mensal, os contratos de curta duração costumam requerer limpezas semanais, sustentando empregos regulares. Estima-se que a migração para contratos convencionais possa reduzir em até 75% a renda de trabalhadores autônomos. Pequenas gestoras imobiliárias, especializadas em short stay, podem ser forçadas a demitir ou encerrar atividades. Em Barcelona, medida similar eliminou entre 2.000 e 3.000 postos de trabalho e, considerando que São Paulo abriga cerca de 21 mil imóveis voltados a aluguel de temporada, o impacto proporcional pode ser significativo.
5 – Efeitos econômicos sobre o comércio local
A proibição afeta também o dinamismo econômico de bairros que dependem do fluxo de turistas. Estabelecimentos como cafés, restaurantes, lavanderias e lojas de conveniência que tradicionalmente se beneficiam do consumo frequente de visitantes, podem sofrer retração de receita. Locatários de longo prazo, em geral, apresentam padrão de consumo mais restrito, o que enfraquece o comércio em regiões como Jardins, Vila Olímpia e Pinheiros. Além disso, parcerias logísticas (como entrega de chaves ou lavanderia expressa) também são prejudicadas, impactando diretamente a operação dos investidores.
6 – Perda de atratividade para Fundos Imobiliários (FIIs)
A nova regulamentação municipal, que proíbe aluguéis por temporada em unidades HIS/HMP, traz riscos importantes ao mercado de FIIs:
- Exposição ainda reduzida, mas sensível
Segundo Felipe Ribeiro, gestor da Rio Bravo, “o fundamento de geração de receita desses ativos fica diretamente afetado por uma mudança regulatória”. Já André Sawaya, sócio da AZ Quest, sustenta que a presença de aluguéis de curta duração em unidades populares é residual.
Ou seja: hoje os FIIs possuem pouca exposição direta a esse tipo de imóvel, mas mudanças rápidas podem impactar a receita futura. - Oportunidade e risco com a profissionalização do setor
Rafael Rossi, CEO da Conviva Stay, afirma que o programa social favorece a expansão do aluguel profissionalizado no mercado secundário. Em sua visão, o tráfego de locações fora do eixo dos programas populares pode gerar demanda por gestão profissional de imóveis . Contudo, os FIIs que hoje apostam em estúdios compactos para short stay podem enfrentar margens reduzidas e maior incerteza com o novo cenário regulatório. - Contexto macroeconômico e maturação do mercado de FIIs
O ambiente de juros altos e a concorrência com renda fixa implicam que os FIIs precisam “provar seu valor” através de gestão ativa e diversificação. Gestores apontam que fundos pequenos — especialmente aqueles com pouca liquidez ou emissão limitada — têm se tornado menos competitivos frente à crescente consolidação do setor InfoMoney. - Recomendações para investidores e cotistas
Gestores como Ribeiro e Sawaya enfatizam a importância de relatórios transparentes aos cotistas, explicando como a mudança regula a rentabilidade, riscos e alternativas estratégicas. A adoção de novas estratégias de locação, como precificação ajustada e diversificação geográfica, já é observada no setor Portal Loft.
7 – Desafios de Imagem e Confiança no Mercado
A exploração comercial de imóveis inseridos em programas habitacionais subsidiados gerou forte repercussão negativa. Reportagens como as do UOL, que denunciam vendas de unidades HMP por até R$ 1,5 milhão, acirraram o debate público e alimentaram críticas sobre a distorção do propósito social desses empreendimentos. Esse desgaste reputacional pode levar a novas restrições legais e comprometer a confiança em projetos futuros de habitação acessível. A instabilidade também afeta o mercado como um todo: com São Paulo concentrando 29% dos lançamentos imobiliários do país, há risco de retração de investimentos e redução na liquidez do setor.
8 – Precedentes e lições de outras cidades
A experiência de outras metrópoles oferece sinais claros dos riscos. Em Barcelona, a retirada de 66 mil anúncios de aluguel por temporada derrubou a rentabilidade de investidores em até 30%, provocando vendas com prejuízo. Já em Nova York, medidas restritivas cortaram 15% da oferta de imóveis para short stay, impactando o valor de mercado. Em Copacabana, no Rio de Janeiro, projetos semelhantes de regulação estão em discussão — o que sinaliza uma tendência nacional. Investidores com portfólios diversificados, sobretudo em áreas turísticas como Pinheiros e Consolação, enfrentam agora riscos crescentes de desvalorização.
9 – Adaptação e alternativas estratégicas
Diante das mudanças, investidores buscam formas de mitigar os prejuízos:
- Migração para locação convencional: Plataformas como a Housi criaram áreas dedicadas à intermediação de aluguéis dentro dos parâmetros de renda do programa, ainda que com margens menores.
- Venda de ativos: Parte dos proprietários deve optar por se desfazer das unidades, apesar do limite de valorização imposto pelos tetos do HIS/HMP.
- Redirecionamento para imóveis fora do programa: A demanda por imóveis voltados ao short stay permanece em empreendimentos não subsidiados, embora esses sejam menos acessíveis ao pequeno investidor.
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Perspectivas e desafios
A proibição alinha São Paulo a tendências globais, como as restrições em Barcelona (66 mil anúncios removidos) e Nova York (15% de ofertas ilegais retiradas). No Brasil, a legalidade do aluguel por temporada em condomínios residenciais ainda depende de decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o que adiciona incerteza. Para investidores, o principal desafio é a perda de flexibilidade e rentabilidade, especialmente para pequenos investidores que viam nos estúdios HIS/HMP uma porta de entrada no mercado imobiliário.
A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) reconhece a necessidade de adequação, mas alerta para impactos na estabilidade do ambiente de negócios.
Conclusão
A proibição de aluguel por temporada em unidades HIS e HMP, conforme o Decreto nº 64.244/2025, reforça a função social da moradia, mas impõe desafios significativos aos investidores. A redução da rentabilidade, os tetos de venda e aluguel, o aumento da burocracia e os riscos legais forçam uma reestruturação de estratégias, com migração para locações tradicionais ou venda de ativos. Investidores devem consultar advogados especializados em direito imobiliário para avaliar contratos e riscos, especialmente para imóveis adquiridos antes do decreto, que podem enfrentar questionamentos legais sobre sua aplicabilidade. O mercado imobiliário paulistano, que representa 29% dos lançamentos nacionais, precisa se adaptar a um ambiente mais regulado, com impactos que variam de acordo com o perfil do investidor e a localização dos ativos.
Fontes: Decreto nº 64.244/2025, Prefeitura de São Paulo e Secretaria Municipal de Habitação, São Paulo.
