O que são HIS e HMP?

A Habitação de Interesse Social (HIS) e a Habitação de Mercado Popular (HMP) são pilares fundamentais das políticas habitacionais no Brasil, especialmente em um contexto de desafios urbanos crescentes e desigualdades socioeconômicas. Esses programas visam atender às necessidades de moradia de famílias de baixa e média renda, promovendo o acesso a habitações dignas e contribuindo para a redução do déficit habitacional. Neste artigo, veremos o que são HIS e HMP, suas diferenças, benefícios, desafios, regulamentações recentes e sua importância para o desenvolvimento urbano sustentável no Brasil em 2025.

O que é Habitação de Interesse Social (HIS)?

A Habitação de Interesse Social (HIS) é uma política habitacional voltada para famílias de baixa renda, com o objetivo de garantir o direito constitucional à moradia digna, conforme estabelecido pela Emenda Constitucional 26/00. Esse modelo é implementado tanto pelo setor público quanto pelo privado, frequentemente por meio de programas como o Minha Casa, Minha Vida, que desde 2009 tem sido uma referência em habitação social no Brasil.

Características da HIS

A HIS é dividida em duas faixas de renda, conforme regulamentações municipais e federais, como o Decreto nº 64.244/2025 da cidade de São Paulo:

• HIS-1: Destinada a famílias com renda familiar mensal de até 3 salários mínimos (R$ 4.554,00 em 2025, considerando o salário mínimo de R$ 1.518,00) ou até 0,5 salário mínimo per capita mensal.
• HIS-2: Voltada para famílias com renda familiar mensal entre 3 e 6 salários mínimos (até R$ 9.108,00) ou até 1 salário mínimo per capita mensal.

As unidades habitacionais HIS são projetadas para atender padrões mínimos de dignidade, geralmente incluindo:

• Um banheiro e, no máximo, uma vaga de garagem.
• Infraestrutura básica, como acesso a água, esgoto, energia elétrica e transporte público.
• Preços controlados, frequentemente subsidiados pelo governo, para garantir acessibilidade.

Os empreendimentos HIS contam com incentivos fiscais e urbanísticos, como isenção de outorga onerosa e maior potencial construtivo, para estimular a construção de moradias acessíveis. Esses benefícios são condicionados à destinação correta das unidades para as faixas de renda previstas.

Importância da HIS

A HIS é essencial para combater o déficit habitacional, estimado em cerca de 6 milhões de moradias no Brasil, com maior concentração na região Sudeste (2,4 milhões). Ela promove a inclusão social ao oferecer condições acessíveis para famílias vulneráveis, reduzindo a desigualdade e melhorando a qualidade de vida em áreas urbanas.

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O que é Habitação de Mercado Popular (HMP)?

A Habitação de Mercado Popular (HMP) é voltada para famílias de renda intermediária, que não se enquadram nos critérios de baixa renda da HIS, mas ainda enfrentam dificuldades para acessar o mercado imobiliário convencional. A HMP também pode ser promovida por iniciativas públicas ou privadas, mas opera com menos subsídios diretos do governo em comparação com a HIS.

Características da HMP

Conforme o Plano Diretor Estratégico de São Paulo e outras regulamentações municipais, a HMP atende famílias com:

• Renda familiar mensal entre 6 e 10 salários mínimos (de R$ 9.108,00 a R$ 15.180,00 em 2025) ou até 1,5 salário mínimo per capita mensal.
• Unidades habitacionais com até dois banheiros e uma vaga de garagem, oferecendo maior conforto em comparação com a HIS.
• Preços influenciados pelo mercado, mas ainda mais acessíveis que os imóveis convencionais, muitas vezes com financiamentos facilitados.

Os empreendimentos HMP também se beneficiam de incentivos fiscais e urbanísticos, como a possibilidade de construir até seis vezes a área do terreno em São Paulo, desde que pelo menos 80% da área computável seja destinada a unidades HMP ou HIS.

Importância da HMP

A HMP desempenha um papel crucial ao atender uma faixa de renda que, embora não seja considerada de baixa renda, enfrenta barreiras no mercado imobiliário tradicional. Esse modelo permite que famílias de classe média baixa adquiram imóveis com boa localização e infraestrutura, promovendo maior integração social e acesso a serviços urbanos.

Principais diferenças entre HIS e HMP

Embora ambos os programas compartilhem o objetivo de ampliar o acesso à moradia, eles diferem em vários aspectos:

Essas diferenças refletem os objetivos distintos de cada programa: enquanto a HIS foca na inclusão de famílias vulneráveis, a HMP busca integrar famílias de renda média ao mercado imobiliário, com maior flexibilidade.

Regulamentações Recentes (2025)

Em 2025, as políticas de HIS e HMP passaram por atualizações significativas, especialmente na cidade de São Paulo, com a publicação do Decreto nº 64.244/2025 em 28 de maio. Essas mudanças visam aumentar a transparência, reforçar a fiscalização e garantir que as unidades sejam destinadas corretamente às faixas de renda previstas.

Principais Alterações

1. Responsabilidade dos Promotores:
   • A emissão da certidão de enquadramento de renda agora é responsabilidade dos promotores (incorporadores ou locadores), que devem garantir a veracidade das informações e manter a documentação para fiscalizações futuras.
   • Em caso de irregularidades, como falsificação de documentos, aplicam-se penalidades previstas na Lei nº 16.050/2014.
2. Tetos de Preços e Aluguéis:
   • Valores máximos de venda:
     • HIS-1: R$ 266.000,00
     • HIS-2: R$ 369.600,00
     • HMP: R$ 518.000,00
   • Aluguéis: Limitados a 30% da renda familiar máxima de cada faixa, ajustados anualmente pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC).
3. Fiscalização e Transparência:
   • A Prefeitura de São Paulo implementou uma plataforma digital para cadastro de documentos, facilitando a fiscalização pela Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB).
   • Parcerias com cartórios de registro de imóveis garantem a averbação obrigatória da destinação das unidades HIS e HMP, com advertências explícitas sobre as regras do Plano Diretor.
4. Restrições de Uso:
   • Proibição de aluguéis de curta duração (como “short stay”) e cessões gratuitas (comodato), para assegurar que as unidades atendam à função social da moradia.
   • A emissão do Habite-se está condicionada à comprovação da averbação e do enquadramento de renda.
5. Prioridade para HIS-1:
   • A comercialização de unidades HIS-1 deve ser precedida por um comunicado público com 30 dias de antecedência, priorizando famílias cadastradas em programas habitacionais municipais.

Essas mudanças respondem a denúncias de desvios na destinação de unidades, como a venda para investidores fora das faixas de renda, frequentemente utilizando “laranjas”. A nova regulamentação busca fechar brechas legais e assegurar que os benefícios fiscais sejam usados corretamente.

Benefícios e Desafios

Benefícios

• Redução do Déficit Habitacional: HIS e HMP contribuem para atender milhões de famílias que não teriam acesso à moradia no mercado tradicional.
• Incentivos ao Setor Privado: Benefícios fiscais e urbanísticos estimulam construtoras a investir em moradias acessíveis, aumentando a oferta.
• Inclusão Social: Esses programas promovem a integração de famílias de baixa e média renda em áreas urbanas com infraestrutura, como transporte público e serviços essenciais.
• Financiamento Facilitado: Programas como o Minha Casa, Minha Vida oferecem juros baixos, prazos longos e subsídios, tornando a compra mais acessível.

Desafios

• Fiscalização: Apesar das melhorias, a fiscalização ainda enfrenta gargalos, como a falta de clareza sobre quais entidades podem emitir certidões de enquadramento.
• Gentrificação: A HMP, por estar mais exposta às dinâmicas de mercado, pode levar à valorização imobiliária em áreas populares, deslocando moradores originais.
• Burocracia: A implementação de programas HIS pode ser dificultada por obstáculos administrativos e limitações de recursos, como terrenos disponíveis.
• Demanda Elevada: O déficit habitacional permanece alto, especialmente para a faixa HIS-1, que enfrenta menor oferta devido à preferência do mercado por HIS-2 e HMP.

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Integração com o Programa Minha Casa, Minha Vida

O Minha Casa, Minha Vida, relançado em 2023 com a Medida Provisória nº 1.162, é um dos principais veículos para a implementação de HIS e, em menor escala, HMP. O programa oferece:

• Subsídios de até R$ 47.500,00 para famílias de baixa renda (HIS-1 e HIS-2).
• Financiamentos com juros reduzidos (a partir de 5% ao ano) e prazos de até 30 anos.
• Locação social, uma nova modalidade que permite aluguéis subsidiados por meio de parcerias público-privadas.

Perspectivas para 2025 e além

Com o avanço das regulamentações e o fortalecimento da fiscalização, espera-se que HIS e HMP se tornem ainda mais eficazes em 2025. Algumas tendências incluem:

• Ampliação de incentivos: Propostas como a ampliação do potencial construtivo para HIS-1 (de 4 para até 9 vezes o tamanho do terreno em São Paulo) visam estimular a construção de mais unidades para a faixa de menor renda.
• Locação social: A inclusão dessa modalidade no Minha Casa, Minha Vida pode beneficiar famílias que não conseguem comprar um imóvel, mas precisam de moradia acessível.
• Sustentabilidade urbana: A integração de HIS e HMP com políticas de planejamento urbano, como as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), busca promover cidades mais inclusivas e resilientes.

Conclusão

A Habitação de Interesse Social (HIS) e a Habitação de Mercado Popular (HMP) são ferramentas indispensáveis para enfrentar o déficit habitacional e promover a inclusão social no Brasil. Com regulamentações mais rigorosas em 2025, como o Decreto nº 64.244 em São Paulo, esses programas estão mais alinhados com o objetivo de garantir moradia digna para famílias de baixa e média renda. Apesar dos desafios, como fiscalização e gentrificação, os avanços em incentivos fiscais, financiamentos facilitados e parcerias público-privadas apontam para um futuro promissor.

Se você está considerando adquirir um imóvel por meio de HIS ou HMP, verifique sua elegibilidade junto a instituições financeiras, como a Caixa Econômica Federal, e consulte a Secretaria Municipal de Habitação da sua cidade para mais informações. Esses programas representam não apenas uma oportunidade de conquistar a casa própria, mas também um passo em direção a cidades mais justas e sustentáveis.

Fontes: Decreto nº 64.244/2025, Prefeitura de São Paulo, Plano Diretor Estratégico de São Paulo, Lei nº 16.050/2014, Portal de Licenciamento da Prefeitura de São Paulo, Programa Minha Casa, Minha Vida, Medida Provisória nº 1.162/2023, Dados sobre déficit habitacional, G1