Nos últimos cinco anos, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm mostrado um aumento expressivo na sua participação nos mercados corporativo e de galpões industriais e logísticos. De acordo com um levantamento feito pela JLL, a preferência dos investidores está concentrada nas principais áreas de escritórios de São Paulo e Rio de Janeiro, além dos principais centros logísticos do país. Essa tendência reflete a busca por rendimentos constantes e de menor risco.
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Vantagens dos FIIs no Mercado de Escritórios
No caso dos escritórios, várias vantagens operacionais dos FIIs têm sido decisivas para essa expansão. Primeiramente, a gestão e manutenção dos imóveis ficam a cargo dos gestores do fundo, aliviando os cotistas dessas responsabilidades. Além disso, os contratos de locação, que variam de médio a longo prazo, oferecem uma maior estabilidade pós-pandemia. Outro fator atrativo é a isenção do Imposto de Renda para os cotistas, tornando os FIIs uma opção ainda mais interessante.
Impacto da Pandemia e o Mercado de Galpões
No mercado de galpões, a presença crescente dos FIIs foi impulsionada pela performance robusta desse setor durante a pandemia e no período subsequente. O crescimento do e-commerce e o desenvolvimento da cadeia logística foram cruciais para esse impulso. Os galpões logísticos e industriais mostraram-se altamente resilientes e promissores, atraindo cada vez mais investimentos.
Mercado Corporativo: São Paulo e Rio de Janeiro em Destaque
São Paulo: Crescimento nas Áreas Nobres
Em São Paulo, o estudo da JLL apontou um crescimento de 19% na participação dos FIIs no mercado de escritórios, especialmente nas áreas mais nobres da cidade. Regiões como Jardins e Berrini/Chucri Zaidan destacaram-se, com 33% e 37% da área pertencente aos fundos, respectivamente. Caio Maia, head de Pesquisa e Estratégia da JLL, revela que, proporcionalmente, a participação dos fundos cresceu mais do que o próprio estoque de alto padrão em São Paulo.
Rio de Janeiro: Expansão Generalizada
O cenário no Rio de Janeiro também é positivo, com todas as regiões corporativas registrando aumento na participação dos FIIs. A presença dos fundos em relação ao estoque total de alto padrão saltou de 13% para 19%. Regiões como a Barra da Tijuca e o Centro tiveram destaque, com a Barra aumentando de 8% para 16% e o Centro de 15% para 21%. Maia pontua que, apesar de a taxa de vacância no Rio ser superior à de São Paulo, o mercado carioca também demonstrou uma ampliação significativa da presença dos FIIs, especialmente em ativos bem localizados e modernos.
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Mercado de Galpões: Expansão e Oportunidades
Crescimento Nacional
Desde a pandemia, o mercado imobiliário de galpões logísticos e industriais está em plena expansão. A participação dos FIIs praticamente dobrou em todo o país, passando de 3.511 m² para 6.979 m². Este movimento foi particularmente observado em estados como São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, que juntos apresentaram um crescimento de 112%. Em outros eixos, a presença de players locais ainda é mais significativa.
Minas Gerais: Líder de Crescimento
Minas Gerais registrou o maior crescimento percentual, com a participação dos FIIs saltando de 18% para 38% nos últimos cinco anos. A região, com baixíssima vacância, se mostra extremamente atrativa para investimentos. Comparativamente, São Paulo, que é o maior mercado logístico/industrial, registrou um crescimento de 18% para 22%.
Perspectivas Futuras
Entre 2018 e 2023, o número de investidores em FIIs cresceu de 208 mil para 2,5 milhões, consolidando essa modalidade como uma das principais opções de investimento em renda variável. Mais de 99% desses investidores são pessoas físicas em busca de maior segurança e previsibilidade. A expectativa é que esse número continue crescendo nos próximos anos, refletindo a confiança no setor.
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Conclusão
Os Fundos de Investimento Imobiliário têm se consolidado como uma força significativa nos mercados de escritórios e galpões no Brasil, especialmente em regiões nobres e bem localizadas. O aumento da participação dos FIIs reflete a busca por segurança, estabilidade e rendimentos constantes, aspectos fundamentais para os investidores. Com perspectivas de crescimento contínuo, os FIIs continuam sendo uma opção atraente para aqueles que buscam diversificar seus investimentos imobiliários.
