No evento Conecta Imobi 2024, realizado em São Paulo, especialistas do setor imobiliário se reuniram para discutir o futuro do financiamento imobiliário no Brasil, destacando a necessidade de novas soluções que substituam o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e a poupança como principais fontes de funding. O crescimento do crédito imobiliário, que hoje representa cerca de 10% do PIB, foi tema central das conversas, com foco na busca por instrumentos complementares que sustentem o setor nos próximos anos.
O esgotamento do modelo atual de funding
Durante décadas, o mercado imobiliário brasileiro foi impulsionado por dois pilares principais: a poupança e o FGTS. Contudo, o cenário atual aponta para o esgotamento desses recursos como base principal de financiamento. Sandro Gamba, diretor de Negócios Imobiliários do Santander, afirmou que a poupança, que hoje compõe cerca de 35% do financiamento, não deve voltar a ter a relevância que já teve no passado. Isso exige que o setor se adapte e procure novas fontes de funding, como o mercado de capitais.
Fabrizio Ianelli, superintendente comercial de Crédito Imobiliário do Itaú, destacou que a missão agora é encontrar instrumentos que tornem o custo do setor compatível com a renda dos clientes. Para ele, o mercado de capitais desempenhará um papel essencial nesse novo ciclo de financiamento, tanto para incorporadoras quanto para compradores de imóveis.
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O crescimento do mercado de capitais
Nos últimos anos, o mercado de capitais tem ganhado espaço como alternativa de funding para o setor imobiliário. Em 2023, o volume de recursos obtidos por meio de letras de crédito imobiliário (LCI), certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e fundos de investimento imobiliário (FIIs) atingiu a marca de R$ 2,17 trilhões, um aumento de 13% em comparação com 2022, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
O impacto positivo desses instrumentos foi evidente, com os FIIs respondendo por 40% do funding do setor em 2023. Além disso, o volume de empréstimos para aquisição de imóveis também teve um crescimento significativo, alcançando R$ 250,7 bilhões no ano passado, com aumento de 4% em relação ao ano anterior. Para Sandro Gamba, 2024 tem potencial para bater novos recordes, já que apenas entre janeiro e julho, o volume de crédito já ultrapassou a marca de R$ 100 bilhões.
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Desafios para o crescimento do crédito imobiliário
Apesar do otimismo gerado pelos números, os especialistas concordam que o Brasil ainda precisa superar desafios estruturais para alcançar patamares comparáveis aos de países desenvolvidos. Nos Estados Unidos, o crédito imobiliário representa 52% do PIB, enquanto na União Europeia, esse percentual é de 40%. No Brasil, para que esse crescimento ocorra, será necessário enfrentar questões como as elevadas taxas de juros e o desequilíbrio fiscal.
Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras (ABRAINC), enfatizou que, apesar de existirem instrumentos financeiros prontos e disponíveis tanto para incorporadoras quanto para o consumidor final, a economia precisa se estabilizar para que o acesso a esses recursos seja ampliado. O cenário de juros altos, por exemplo, ainda representa um grande obstáculo para o avanço do crédito imobiliário.
Renato Correia, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), compartilhou uma visão semelhante. Para ele, embora a demanda por moradia seja “infinita”, o Brasil ainda precisa avançar em áreas que facilitem o acesso ao crédito. Uma das propostas sugeridas por Correia é a redução do prazo de carência das LCIs, que atualmente é de 275 dias, o que poderia estimular a captação de recursos e, consequentemente, o crescimento do setor.
O futuro do crédito imobiliário no Brasil
As discussões no Conecta Imobi deixaram claro que o setor imobiliário brasileiro está em um momento de transição, no qual novas soluções financeiras precisam ser adotadas para garantir o crescimento sustentável do mercado. Embora os desafios fiscais e a alta dos juros continuem a limitar o avanço do crédito, os instrumentos de captação de recursos via mercado de capitais oferecem uma alternativa promissora.
Para o CEO da Secovi-SP, Ely Wertheim, apesar do otimismo em relação ao mercado, a questão estrutural permanece no centro do debate. Segundo ele, a necessidade de reduzir os juros e controlar o gasto público é crucial para que o mercado imobiliário brasileiro alcance um novo patamar de desenvolvimento.
Portanto, à medida que as fontes tradicionais de financiamento, como o FGTS e a poupança, perdem relevância, o futuro do crédito imobiliário no Brasil dependerá cada vez mais da capacidade de adaptação do setor às novas condições econômicas e financeiras, buscando sempre alternativas que garantam o acesso ao crédito e o crescimento do setor.
