Comprar ou vender um imóvel parece simples, certo? Você encontra uma casa, acerta os detalhes e pronto, negócio fechado. Mas, a realidade do mercado imobiliário nos grandes centros está longe de ser tão direta. A falta de clareza no marco regulatório tem afetado cada vez mais as incorporadoras, que perdem negócios por conta de uma burocracia crescente e falta de documentação adequada.
Para quem está de fora, pode parecer que tudo se resolve com um monte de papéis assinados. Mas, na verdade, muitas vezes, a documentação não é suficiente para garantir a segurança de um negócio. O que deixa muitos investidores com uma pulga atrás da orelha: “Será que eu posso confiar?”. E, diante de um cenário tão complexo, a tecnologia tem se mostrado essencial, ajudando as empresas a fazerem avaliações mais rápidas e seguras, fugindo da concorrência.
Então, se você está pensando em investir em imóveis, se prepare, porque este conteúdo vai abrir seus olhos sobre o caos que pode estar por trás de um terreno ou uma casa aparentemente perfeitos.
Por que a falta de clareza no marco regulatório impacta tanto as incorporadoras?
O mercado imobiliário nas grandes cidades já é competitivo por natureza. A busca por terrenos escassos e, principalmente, com a documentação em dia, tem se tornado uma verdadeira corrida contra o tempo. Segundo o Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional (MIDR), 30 milhões de domicílios urbanos no Brasil não possuem escritura. Isso significa que metade dos imóveis nas cidades brasileiras estão em situação irregular. E sabe o que isso gera? Um caos para quem quer construir.
A cada lote disponível, uma corrida é instaurada entre as incorporadoras. Porém, nem sempre a agilidade é o suficiente, porque a documentação de um imóvel pode esconder surpresas desagradáveis. Muitas vezes, as exigências jurídicas não estão claras. A análise da documentação vai além do básico e, ao final, o tempo gasto com negociações pode ser perdido por um pequeno detalhe que poderia ter sido detectado lá no início.
Como a burocracia não facilita, o resultado disso é um mercado imobiliário fragmentado, onde somente as empresas mais preparadas e com acesso às melhores tecnologias conseguem se destacar.
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A complexidade da análise de documentos
Agora você deve estar pensando: “Mas e se eu fizer uma pesquisa detalhada?”. Aí está o problema. O advogado Marcelo Terra, especialista em incorporação imobiliária, explica que as exigências legais nem sempre são tão simples quanto parecem.
Para efeito de incorporação imobiliária, eu preciso ter certidão referente aos últimos dez anos. Mas hoje o mercado, na minha análise por um desvio de interpretação, exige que sejam estudados os últimos 20 anos porque pode ter uma ação judicial envolvendo a área há 11, 15 ou 20 anos, o que aumenta a complexidade”.
Ou seja, o que deveria ser simples – uma pesquisa sobre o histórico de um terreno – vira um verdadeiro quebra-cabeças jurídico. E o pior: mesmo após fazer essa análise de 20 anos, ainda existe o risco de encontrar uma ação judicial de 21 anos ou mais. Isso só aumenta a incerteza no momento de fechar um negócio.
Como a tecnologia está salvando o dia
Com toda essa bagunça jurídica, como as incorporadoras estão lidando com isso? A resposta está na tecnologia, especialmente nas ferramentas de automação e inteligência artificial (IA). Se antes os advogados e empresários perdiam semanas analisando documentação, hoje, com um clique, a IA já dá respostas rápidas sobre a situação de um imóvel.
Marcia Bonilha, diretora do departamento Jurídico e de Compliance da Setin Incorporadora, destaca a importância dessas ferramentas para a velocidade dos negócios. “Com um clique, a gente visualiza a matrícula, em dez segundos dá para saber quem é o proprietário do imóvel. Se tem algum ônus gravado, uma hipoteca, uma penhora, uma alienação fiduciária. Então, dá para fazer essa seleção rapidamente, de descartar ou não descartar o caso logo no começo da due diligence”.
Isso significa que, além de poupar tempo, a tecnologia evita negociações desnecessárias e impede que as incorporadoras gastem dinheiro e recursos em terrenos problemáticos. E com o mercado tão competitivo, qualquer minuto economizado conta.
A importância de uma due diligence eficiente
A palavra “due diligence” pode parecer complicada, mas nada mais é do que a investigação do imóvel. É como se fosse uma checagem completa da saúde do terreno ou propriedade que você está interessado. E, no cenário atual, a due diligence eficiente não é apenas importante – é vital.
Imagine só: você, incorporador, está prestes a investir milhões em um terreno para construir um novo empreendimento. Mas se a documentação tiver algum problema jurídico que passou despercebido, todo o seu projeto pode ir por água abaixo. E o pior: essa dor de cabeça pode vir só depois que você já gastou uma fortuna na construção.
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Como evitar armadilhas na hora de investir?
- Use a tecnologia a seu favor: Plataformas de inteligência artificial são uma mão na roda na hora de avaliar terrenos e evitar problemas futuros. Ferramentas como a PortData, que ajudam a estruturar automaticamente data rooms para auditorias jurídicas, facilitam muito o processo.
- Contrate profissionais experientes: A tecnologia ajuda, mas a experiência humana é essencial. Advogados especializados em incorporação imobiliária podem identificar nuances que, muitas vezes, passam despercebidas.
- Seja rápido, mas sem pressa: O mercado é competitivo, e rapidez é essencial. Porém, é melhor perder alguns dias com uma due diligence bem-feita do que meses ou anos lidando com problemas jurídicos depois.
O que o futuro reserva para o mercado imobiliário?
O cenário atual mostra que quem investe em tecnologia sai na frente. A automação está revolucionando o setor, e empresas que não se adaptarem a essas novas ferramentas correm o risco de ficar para trás. A tendência é que cada vez mais incorporadoras utilizem IA para acelerar processos e tomar decisões mais embasadas.
Porém, mesmo com todas essas inovações, a legislação ainda é um grande gargalo. As regras confusas e a falta de clareza no marco regulatório tornam o mercado imobiliário um verdadeiro campo minado para quem não está preparado. Portanto, enquanto as leis não acompanham as mudanças tecnológicas, a melhor estratégia é combinar o melhor dos dois mundos: tecnologia avançada e profissionais qualificados.
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Conclusão
Fazer negócios no setor imobiliário é quase como andar em um campo minado. A falta de clareza no marco regulatório pode gerar problemas jurídicos que, se não forem identificados rapidamente, podem inviabilizar um projeto. E, com o mercado cada vez mais competitivo, não dá para perder tempo.
A boa notícia é que, com a tecnologia, é possível driblar muitos desses problemas. Plataformas de inteligência artificial ajudam as incorporadoras a realizar uma due diligence mais eficiente e a tomar decisões com maior segurança. Mas, no final das contas, a tecnologia é apenas uma ferramenta. O toque final, aquele que realmente faz a diferença, ainda vem da inteligência humana, que sabe quando confiar – e, principalmente, quando desconfiar.
