O que é averbação de imóvel e quando é necessária?

A averbação de imóvel é um procedimento fundamental para a regularização de qualquer alteração ou evento relevante que ocorra na propriedade. Este artigo irá explorar o que é a averbação de imóvel, suas implicações legais, e em que situações ela se torna indispensável para garantir a segurança jurídica e a valorização do bem.

O que é averbação de imóvel?

A averbação de imóvel é o ato de registrar alterações ou eventos que impactam a propriedade em questão no cartório de registro de imóveis. Basicamente, trata-se de uma anotação que complementa as informações já existentes na matrícula do imóvel, garantindo que todos os dados estejam atualizados e correspondam à realidade do bem.

Essas mudanças podem envolver desde a construção de novas edificações, a demolição de estruturas antigas, até eventos mais complexos como o desmembramento ou a fusão de terrenos. A importância desse registro se dá pelo fato de que ele traz transparência e segurança jurídica, tornando público qualquer fato relevante sobre a propriedade.

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Por que a averbação de imóvel é importante?

A averbação de imóvel vai além de uma simples formalidade burocrática. Ela é essencial para manter a documentação do imóvel em conformidade com a legislação e para evitar problemas futuros. Sem a averbação correta, o proprietário pode enfrentar dificuldades para vender, financiar ou transferir o bem.

Além disso, a ausência de averbação pode acarretar em penalidades, multas e até mesmo a invalidação de contratos que envolvam o imóvel. Por exemplo, um comprador pode desistir da aquisição caso descubra que uma construção não está averbada, o que pode gerar insegurança quanto à regularidade do imóvel.

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Quando a averbação de imóvel é necessária?

Existem várias situações em que a averbação de imóvel é necessária. Abaixo, listamos as principais:

Construção e Demolição: Qualquer construção nova ou demolição deve ser averbada para que a descrição do imóvel na matrícula reflita sua atual estrutura física. Isso inclui a edificação de casas, prédios, galpões ou mesmo a construção de uma simples garagem. A ausência de averbação pode complicar a venda ou financiamento da propriedade.

Alterações de Estado Civil: Mudanças no estado civil do proprietário, como casamento, divórcio ou falecimento, precisam ser averbadas para atualizar a titularidade do bem. Isso é especialmente importante quando a propriedade é adquirida durante o casamento sob o regime de comunhão de bens.

Desmembramento ou Unificação de Terrenos: Qualquer alteração na configuração do terreno, como o desmembramento para venda de uma parte ou a unificação com outra propriedade, deve ser registrada. Isso garante que cada novo lote tenha sua própria matrícula com todas as informações pertinentes.

Financiamento e Alienação Fiduciária: Imóveis dados como garantia em operações de financiamento ou alienação fiduciária devem ser averbados para indicar a existência de um ônus sobre o bem. Essa informação é crucial para potenciais compradores ou credores, evitando transações irregulares.

Regularização de Construções Irregulares: Em casos onde há construções ou ampliações feitas sem aprovação prévia dos órgãos competentes, é possível regularizar a situação mediante averbação. O processo inclui a obtenção de alvarás e certidões que comprovem a conformidade da obra com as normas vigentes.

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Como fazer a averbação de imóvel?

O processo de averbação de imóvel, embora burocrático, segue passos bem definidos:

1. Documentação Necessária: Dependendo do tipo de averbação, os documentos exigidos variam. Para construções, por exemplo, é necessário o alvará de construção, o habite-se e a planta aprovada pelo órgão municipal. Já em casos de alteração de estado civil, as certidões de casamento ou óbito são requeridas.
2. Solicitação no Cartório: A documentação deve ser levada ao cartório de registro de imóveis onde a matrícula do imóvel está registrada. O oficial do cartório analisará os documentos e, estando tudo em ordem, procederá com a averbação.
3. Pagamento de Taxas: A averbação implica em custos que variam conforme o estado e a complexidade do ato a ser averbado. É importante consultar o cartório antecipadamente para entender todos os valores envolvidos.
4. Tempo de Processamento: O tempo para conclusão da averbação também varia, podendo levar de alguns dias a semanas, dependendo da complexidade do processo e da eficiência do cartório.

Consequências da falta de averbação

A não realização da averbação pode trazer diversas complicações, tais como:

• Impossibilidade de Financiamento: Imóveis que não estão devidamente averbados podem não ser aceitos como garantia em operações de crédito, prejudicando o proprietário que deseja obter financiamento.
• Problemas na Venda: A falta de averbação impede a correta valorização do imóvel e pode afastar potenciais compradores.
• Impedimentos Legais: Alterações não averbadas podem ser consideradas irregulares, resultando em multas e até mesmo em embargos.

Averbação de construção: Como regularizar uma obra?

Quando um proprietário realiza uma construção sem o devido licenciamento, é essencial regularizar a obra por meio da averbação. Para isso, ele deve:

1. Obter a Licença de Regularização: Solicitar junto à prefeitura local a licença de regularização da construção.
2. Providenciar o Habite-se: Após a análise e aprovação da obra, a prefeitura emitirá o habite-se, que certifica que a construção está em conformidade com as normas vigentes.
3. Registrar a Construção no Cartório: Com o habite-se em mãos, o proprietário deve solicitar a averbação da construção no cartório de registro de imóveis, anexando toda a documentação exigida.

Quais documentos são necessários para averbação de imóvel?

Os documentos variam conforme o tipo de averbação, mas geralmente incluem:

• Certidão de Matrícula do Imóvel: Documento que comprova a titularidade e a situação jurídica do imóvel.
• Habite-se e Alvará de Construção: Para construções novas.
• Certidão de Casamento ou Óbito: Em casos de alteração de estado civil do proprietário.
• Certidão Negativa de Débitos: Emitida pela Receita Federal para garantir que não há pendências fiscais.

Qual é o custo da averbação de imóvel?

O custo da averbação de imóvel varia de acordo com o tipo de alteração e a região onde o imóvel está localizado. Normalmente, as taxas cobradas incluem os emolumentos cartoriais, que são tabelados por lei. Recomenda-se consultar diretamente o cartório para obter uma estimativa precisa.

Como averbar a quitação de um financiamento imobiliário?

Quando um financiamento imobiliário é quitado, é necessário realizar a averbação dessa quitação no cartório de registro de imóveis. Para isso, siga os seguintes passos:

1. Obtenha a Carta de Quitação: O banco ou instituição financeira emitirá uma carta de quitação após o pagamento completo do financiamento.
2. Apresente a Carta no Cartório: Leve a carta de quitação e a matrícula do imóvel ao cartório para averbação.
3. Pagamento de Taxas: Efetue o pagamento das taxas de averbação e solicite a atualização da matrícula.

Dúvidas comuns sobre averbação de imóvel

O que é necessário para averbar um imóvel rural? Para averbar um imóvel rural, é necessário apresentar a documentação que comprove o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e a certificação do INCRA, além de qualquer alteração na área ou na titularidade do imóvel.

É possível averbar uma construção sem habite-se? Não, o habite-se é essencial para a averbação de construções. Ele atesta que a edificação foi realizada de acordo com as normas municipais.

Quanto tempo demora uma averbação? O tempo varia, mas em média, pode levar de 15 a 30 dias. Casos mais complexos podem demorar mais.

Qual a diferença entre registro e averbação? O registro formaliza a propriedade no cartório, enquanto a averbação atualiza as informações sobre o imóvel já registrado.

Posso vender um imóvel sem averbação de construção? Sim, mas isso pode desvalorizar o imóvel e dificultar o processo de venda. Além disso, o comprador pode exigir a regularização.

Conclusão

A averbação de imóvel é um processo crucial para garantir que todas as informações relacionadas à propriedade estejam atualizadas e corretas. Desde a construção até a alteração de titularidade, qualquer mudança relevante deve ser registrada para evitar problemas futuros. Por isso, mantenha a documentação do seu imóvel sempre em ordem e consulte um profissional especializado para orientar em casos específicos.