O Índice FipeZAP registrou aumento médio de 0,60 por cento nos preços de locação residencial em outubro de 2025, mantendo a trajetória de valorização observada ao longo do ano. A variação mensal ficou acima da taxa registrada em setembro, que havia sido de 0,55 por cento, e novamente superou com folga os principais indicadores de preços do país.
O IPCA do período avançou 0,09 por cento e o IGPM apresentou queda de 0,36 por cento. Essa diferença reforça o descolamento entre a dinâmica dos aluguéis residenciais e o comportamento geral da inflação, tendência que vem se consolidando desde 2023. O aumento se espalha por quase todas as regiões monitoradas e evidencia um mercado ainda pressionado pela combinação entre demanda elevada, baixa vacância e movimentos migratórios que alteraram os padrões de procura por moradia.
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Variação por tipologia e comportamento nas capitais
Entre os tipos de imóveis avaliados, as unidades de três dormitórios registraram a maior alta mensal com variação positiva de 0,68 por cento. Esse resultado mantém o padrão observado ao longo do ano, no qual imóveis de médio porte apresentam maior competitividade, especialmente entre famílias que buscam mais conforto sem migrar para imóveis de padrão mais elevado. Já as unidades com quatro ou mais dormitórios tiveram variação mais suave, de 0,43 por cento, indicando menor velocidade de reajuste nos segmentos de maior metragem.
Entre as capitais monitoradas, o movimento foi amplamente disseminado. Dezoito das vinte e duas capitais avaliadas registraram aumento nos valores de locação. Aracaju apresentou o percentual mais expressivo com alta de 5,03 por cento no mês, sugerindo uma aceleração pontual motivada por variações locais de oferta e demanda. Fortaleza e Salvador aparecem na sequência com avanços de 1,40 por cento e 1,37 por cento, respectivamente.
Em contrapartida, quatro capitais apresentaram recuo: Campo Grande com menos 4,50 por cento, Goiânia com menos 1,42 por cento, Manaus com menos 0,80 por cento e Natal com menos 0,69 por cento. Esses resultados negativos, ainda que isolados, mostram que o mercado de locação mantém dinâmica heterogênea, sensível às particularidades regionais relacionadas à oferta de novos empreendimentos, renda local e fluxo de novos moradores.
Acumulado do ano reforça tendência de valorização
De janeiro a outubro de 2025, o Índice FipeZAP de Locação Residencial apresenta alta de 8,06 por cento. Esse avanço supera com folga a inflação acumulada do período, que é de 3,73 por cento pelo IPCA, e contrasta com a deflação acumulada de 1,30 por cento do IGP M. A diferença entre os índices reforça que a valorização do mercado de aluguel residencial não decorre apenas de fatores macroeconômicos, mas também de transformações estruturais relacionadas ao aumento da busca por imóveis para locação em áreas urbanas.
No panorama das capitais, Aracaju aparece novamente como o maior destaque anual com avanço de 20,34 por cento. Teresina, Belém, João Pessoa, Cuiabá e Vitória também registram desempenhos acima de dois dígitos. Apenas uma das trinta e seis cidades monitoradas não apresentou alta no acumulado do ano. Essa disseminação geográfica da valorização confirma que o mercado de locação continua aquecido de forma generalizada, ainda que com ritmos distintos entre regiões metropolitanas, cidades de interior e capitais do Nordeste que vêm recebendo maior fluxo migratório.
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Desempenho dos últimos 12 meses
Considerando o período de doze meses encerrado em outubro de 2025, os preços de locação residencial acumulam alta de 10,08 por cento. Esse avanço permanece bem acima do IPCA de doze meses, que se encontra em 4,68 por cento, e também supera o IGP M, que registra 0,92 por cento no mesmo intervalo. Os imóveis de um dormitório apresentaram a maior elevação com 10,62 por cento de valorização, impulsionados pela demanda crescente por unidades menores, especialmente entre jovens profissionais, estudantes, trabalhadores em regime híbrido e pessoas vivendo sozinhas. Já os imóveis com quatro ou mais dormitórios subiram 9,37 por cento no acumulado anual, mantendo ritmo consistente, porém menos intenso.
Das trinta e seis cidades acompanhadas, trinta e cinco registraram alta no período de doze meses. Aracaju aparece novamente como a cidade com maior valorização acumulada, seguida por Teresina e Belém. Essas praças apresentam comportamento de mercado particularmente aquecido, associado à demanda crescente e à oferta limitada de novos empreendimentos voltados para locação.
Preço médio do aluguel nas capitais e no país
O preço médio de locação residencial anunciado em outubro de 2025 ficou em 50,32 reais por metro quadrado considerando a média das trinta e seis cidades monitoradas. Entre as tipologias avaliadas, imóveis de um dormitório apresentam o maior valor médio nacional com 67,62 reais por metro quadrado. Unidades de três dormitórios registram o menor valor médio com 43,23 reais por metro quadrado, refletindo maior disponibilidade relativa dessa tipologia e maior competitividade entre proprietários.
Entre as capitais, São Paulo aparece no topo do ranking com média de 61,91 reais por metro quadrado. Belém com 61,64 reais por metro quadrado e Recife com 61,10 reais por metro quadrado completam as primeiras posições, evidenciando que regiões historicamente pouco associadas aos maiores preços de aluguel vêm passando por processos de valorização acelerada. Florianópolis, São Luís e Rio de Janeiro também figuram entre as mais caras do país. Já Aracaju e Teresina permanecem como as capitais com menor preço médio por metro quadrado.
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Rentabilidade do aluguel para investidores
A relação entre preço de locação e preço de venda, indicador conhecido como rental yield, ficou em 5,94 por cento ao ano. Essa taxa permanece abaixo do retorno projetado para aplicações financeiras de referência, mas ainda apresenta competitividade em mercados regionais onde o preço de venda é relativamente mais baixo enquanto a demanda por locação se mantém elevada.
Imóveis de um dormitório oferecem a maior rentabilidade com 6,70 por cento ao ano, reforçando a atratividade do segmento para investidores que buscam retorno constante e vacância reduzida. Já unidades com quatro ou mais dormitórios apresentam rendimento médio de 4,83 por cento ao ano. Entre as capitais, Belém lidera com 8,51 por cento ao ano, seguida por Recife com 8,40 por cento e Cuiabá com 8,12 por cento. Esses percentuais mostram que o mercado de locação pode ser especialmente vantajoso em cidades onde o valor de venda não cresce na mesma velocidade que o valor de locação, criando janelas relevantes de oportunidade para novos investimentos.
