A recente decisão do Comitê de Política Monetária (COPOM) de aumentar a taxa Selic para 10,75% a.a. levanta questionamentos sobre os rumos do mercado imobiliário em 2024. Embora o cenário atual apresente desafios, é importante entender como diferentes segmentos do setor podem ser afetados e quais são as perspectivas para os próximos anos.
Fundos Imobiliários: Renda ou Papel?
A elevação da taxa de juros tem um efeito direto na valorização dos ativos reais, como imóveis e fundos imobiliários. No caso dos fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis, o aumento da Selic tende a prejudicar a valorização dos ativos. Isso ocorre porque a alta dos juros reduz a atratividade desses fundos em comparação a outras modalidades de investimento.
Por outro lado, os fundos imobiliários de papel, especialmente aqueles com exposição a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) atrelados ao CDI, podem se beneficiar do aumento. Isso porque a elevação dos juros impacta diretamente a distribuição de rendimentos desses fundos, que ficam mais atrativos para investidores em busca de maiores retornos em renda fixa.
Essa dualidade no impacto dos juros reforça a necessidade de uma análise criteriosa na escolha dos fundos imobiliários. Enquanto o cenário de alta pode desvalorizar os fundos de tijolo, ele apresenta uma oportunidade para quem busca investir em fundos de papel que se beneficiam diretamente do aumento da taxa Selic.
VEJA TAMBÉM: Como seguros e garantias locatícias estão mudando o mercado imobiliário
Crédito Imobiliário: O Efeito Duplo da Alta de Juros
O aumento da Selic também traz implicações significativas para o crédito imobiliário. Para os incorporadores, o custo de produção dos imóveis aumenta, o que pode levar a uma desaceleração nos lançamentos e, consequentemente, na oferta de novos empreendimentos. Por outro lado, os compradores enfrentam maiores dificuldades para obter financiamento, já que o custo do crédito se eleva, reduzindo a capacidade de pagamento e a alavancagem.
Essa combinação de fatores pode resultar em um cenário de retração no mercado imobiliário, dificultando tanto a construção quanto a venda de novos imóveis. Além disso, após um período de dois anos com saques líquidos na poupança acima de R$ 150 bilhões, o setor imobiliário se vê cada vez mais dependente do mercado de capitais como fonte de financiamento.
Os CRIs, que representam uma importante fonte de funding para o setor, continuam ganhando espaço no financiamento de novos projetos. Apesar do aumento da Selic, a participação dos CRIs no mercado de capitais segue crescendo, oferecendo uma alternativa viável para incorporadores que buscam recursos a taxas competitivas.
Perspectivas para 2025: Recuperação à Vista?
Apesar dos desafios impostos pela alta da Selic, as perspectivas para o mercado imobiliário em 2025 podem ser mais otimistas, caso o ciclo de elevação dos juros seja curto, como esperado por alguns analistas. Segundo Tomaz de Gouvêa, gestor de investimentos imobiliários da MAG Investimentos, se o ciclo de alta dos juros se encerrar rapidamente, há uma expectativa de que os bons indicadores do ciclo imobiliário atual possam limitar os impactos negativos e promover uma recuperação a partir de 2025.
Com uma possível queda nos juros, um ambiente de inflação controlada e melhores expectativas fiscais, o setor imobiliário pode voltar a se beneficiar, retomando o crescimento e atraindo novamente investidores e compradores. Esse cenário otimista depende, contudo, de fatores macroeconômicos e da condução das políticas monetárias e fiscais no país.
VEJA TAMBÉM: Registro de Imóveis Online: Como a plataforma digital simplificou a vida de milhões
Como os Investidores Podem se Preparar?
Diante desse cenário, a diversificação de portfólio se mostra essencial para investidores que desejam se proteger dos impactos da alta da Selic. A escolha entre fundos de tijolo e de papel deve ser baseada em uma análise criteriosa do perfil de risco e das expectativas de rentabilidade para cada segmento.
Além disso, a atenção ao comportamento do mercado de capitais e ao desempenho dos CRIs é fundamental para quem deseja aproveitar oportunidades em um cenário de juros elevados. Mesmo com as dificuldades enfrentadas pelo setor imobiliário, o mercado de capitais continua oferecendo alternativas de investimento que podem se mostrar rentáveis, especialmente em períodos de instabilidade econômica.
Considerações Finais
A decisão do COPOM de elevar a taxa Selic para 10,75% em 2024 traz desafios significativos para o mercado imobiliário. Os impactos variam de acordo com o segmento analisado, desde a desvalorização dos fundos imobiliários de tijolo até o aumento da rentabilidade dos fundos de papel.
Apesar das dificuldades, o mercado apresenta oportunidades para quem se mantiver atento às mudanças e souber diversificar seus investimentos. Com uma análise cuidadosa e estratégica, é possível aproveitar as vantagens oferecidas pelo mercado de capitais, mesmo em um cenário de juros elevados.
As expectativas para 2025 são de recuperação, caso o ciclo de alta dos juros seja curto. A combinação de um cenário macroeconômico mais favorável e uma gestão fiscal responsável pode trazer novos ares ao setor imobiliário, impulsionando o crescimento e a valorização dos ativos reais no longo prazo.
