Quando alguém falece deixando imóveis, a primeira pergunta dos herdeiros costuma ser: “precisa ir à Justiça?” Em muitos casos, não. O inventário extrajudicial — feito diretamente em cartório, sem processo judicial — é uma alternativa mais rápida, menos burocrática e significativamente mais barata para famílias que preenchem os requisitos.
Este guia explica exatamente o que é, quando é possível, como funciona cada etapa, quanto custa e quais erros evitar. Se você acabou de perder um familiar e precisa regularizar um imóvel, este é o ponto de partida.
Tópicos deste artigo:
O que é inventário extrajudicial?
Inventário extrajudicial é o procedimento de partilha de bens de uma pessoa falecida realizado em Cartório de Notas, sem necessidade de processo judicial. Ele foi instituído pela Lei nº 11.441/2007 e regulamentado pela Resolução nº 35 do CNJ.
O resultado é uma Escritura Pública de Inventário e Partilha, que formaliza quem recebe cada bem — e que, no caso de imóveis, será levada ao Cartório de Registro de Imóveis para efetivar a transferência do patrimônio para o nome dos herdeiros.
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Inventário extrajudicial x inventário judicial: qual a diferença?
| Critério | Extrajudicial (cartório) | Judicial (Justiça) |
|---|---|---|
| Onde é feito | Cartório de Notas | Vara de Família ou Sucessões |
| Prazo médio | 30 a 90 dias | 1 a 5 anos |
| Custo | Emolumentos cartoriais + advogado | Custas judiciais + advogado |
| Exige advogado? | Sim, obrigatoriamente | Sim |
| Exige consenso? | Sim, todos devem concordar | Não |
| Herdeiro menor? | Não é permitido | Obrigatório |
| Testamento? | Apenas se já homologado | Qualquer situação |
Nota de especialista: O inventário extrajudicial não é uma alternativa “informal” — tem a mesma validade jurídica do judicial. A diferença é o rito, não o resultado. A escritura pública lavrada em cartório produz plenos efeitos legais e é título hábil para registro de imóvel.
Quando é possível fazer inventário extrajudicial?
Para usar o rito extrajudicial, todos os requisitos abaixo precisam ser atendidos simultaneamente:
Requisitos obrigatórios
- Herdeiros maiores e capazes (regra geral, com exceções recentes)
A regra tradicional exige que todos os herdeiros sejam maiores e capazes. Contudo, em 2026, já existem flexibilizações em alguns estados permitindo inventário extrajudicial com herdeiros menores ou incapazes, desde que:
- haja representação legal adequada;
- a partilha seja consensual;
- e, quando necessário, haja intervenção do Ministério Público.
Na prática, muitos cartórios ainda exigem a via judicial — por isso, a viabilidade deve ser analisada caso a caso.
2. Todos os herdeiros concordam com a partilha
O consenso precisa ser total: sobre os bens, sobre a divisão, sobre quem fica com o quê. Qualquer herdeiro que discorde força o processo judicial.
3. Testamento: o inventário extrajudicial é possível mesmo com testamento em algumas situações.
Tradicionalmente, a existência de testamento exigia inventário judicial. No entanto, normas mais recentes do CNJ e entendimentos estaduais passaram a permitir o inventário em cartório desde que:
- o testamento já tenha sido previamente validado judicialmente; ou
- não haja conflito entre os herdeiros quanto ao seu cumprimento.
- Atenção: a aplicação prática ainda varia por estado e cartório.
4. Participação obrigatória de advogado Diferentemente de outros procedimentos extrajudiciais, o inventário em cartório exige a presença de um advogado — que pode ser o mesmo para todos os herdeiros ou cada herdeiro pode ter o seu. O advogado assina a escritura junto com os herdeiros.
E se um dos requisitos não for atendido?
Na maioria dos casos, o processo seguirá para a via judicial. No entanto, com as flexibilizações recentes (especialmente em casos com testamento ou herdeiros incapazes), é recomendável avaliar com um advogado se ainda há possibilidade de solução extrajudicial.
Documentos necessários para o inventário extrajudicial de imóvel
Organizar a documentação é a etapa que mais demora — e que mais trava o processo quando feita sem planejamento. Separe em grupos:
Documentos do falecido
- Certidão de óbito original
- RG e CPF
- Certidão de casamento (se casado) ou certidão de nascimento (se solteiro)
- Pacto antenupcial registrado, quando houver
- Certidão negativa da Receita Federal
- Certidão negativa de tributos estaduais
- Certidão negativa da Justiça Federal
- Certidão negativa da Justiça do Trabalho
- Certidão negativa de tutela e curatela (fórum local)
Documentos dos herdeiros
- RG e CPF de cada herdeiro
- Certidão de estado civil atualizada
- Endereço e profissão
- Pacto antenupcial registrado (para herdeiros casados), quando houver
- Se houver cônjuge do falecido participando da partilha: mesmos documentos acima
Documentos do imóvel
- Matrícula atualizada do imóvel (Cartório de Registro de Imóveis)
- Certidão de ônus reais
- Certidão negativa de débitos de IPTU
- Certidão de valor venal (para cálculo do ITCMD)
- Guia de recolhimento do ITCMD paga
Documentos do advogado
- OAB atualizada
- RG e CPF
Atenção ao prazo de validade: Certidões negativas de cartório e receita costumam vencer em 30 a 90 dias, dependendo da origem. Planeje a coleta próximo à data da lavratura da escritura.
Atualização prática (2026):
Com a digitalização dos serviços notariais e integrações com órgãos públicos, muitos cartórios já conseguem emitir ou validar parte das certidões automaticamente. Isso reduz a burocracia, mas não elimina a necessidade de organização — o advogado continua sendo responsável por validar toda a documentação.
Quanto custa o inventário extrajudicial?
Os custos variam conforme o estado, o valor do patrimônio e se há vários bens a partilhar. Há três grandes componentes:
1. ITCMD — Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação
O principal imposto do inventário – ITCMD. É estadual, pago pelos herdeiros, e incide sobre o valor dos bens recebidos por cada um.
| Estado | Alíquota |
|---|---|
| São Paulo | 4% |
| Rio de Janeiro | Até 8% (progressivo) |
| Minas Gerais | Até 5% |
| Paraná | 4% |
| Rio Grande do Sul | 6% |
| Santa Catarina | 1% a 8% (progressivo) |
Base de cálculo: o valor venal do imóvel ou o valor de mercado — prevalece o maior, a critério do fisco estadual. Atualização (2026): Os fiscos estaduais passaram a cruzar dados com a Receita Federal e bases imobiliárias, aumentando o rigor na apuração do valor dos bens. Na prática, isso reduz a possibilidade de subavaliação e aumenta o risco de autuação em caso de divergência.
Exemplo: Imóvel com valor venal de R$ 600.000 em São Paulo, partilhado entre dois herdeiros → ITCMD = R$ 24.000 (4% sobre R$ 600.000), dividido conforme a cota de cada herdeiro.
Isenções existem — e variam por estado. Em São Paulo, há isenção para heranças de baixo valor e para imóvel residencial único de valor até determinado limite. Consulte a Secretaria da Fazenda do estado.
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2. Emolumentos do Cartório de Notas (escritura)
Seguem tabela estadual. Em São Paulo, para um imóvel de R$ 600.000, os emolumentos da escritura ficam entre R$ 3.500 e R$ 6.000, dependendo da complexidade e do número de bens.
3. Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Após a lavratura da escritura, ela precisa ser registrada no cartório do imóvel. Em São Paulo, entre 0,5% e 1% do valor do bem.
4. Honorários do advogado
Não há tabela obrigatória, mas a OAB recomenda no mínimo 6% do valor do espólio. Na prática, valores entre 2% e 5% são negociados para inventários simples com consenso total.
Estimativa de custos — imóvel de R$ 600.000 em São Paulo
| Item | Valor estimado |
|---|---|
| ITCMD (4%) | R$ 24.000 |
| Escritura no Cartório de Notas | R$ 4.500 |
| Registro no Cartório de RGI | R$ 3.500 |
| Honorários do advogado (3%) | R$ 18.000 |
| Total aproximado | R$ 50.000 |
Passo a passo do inventário extrajudicial de imóvel
Passo 1 — Confirme que todos os requisitos estão atendidos
Antes de qualquer coisa: herdeiros maiores e capazes? Todos de acordo? Sem testamento pendente de homologação? Se sim para os três, você pode seguir o rito extrajudicial.
Passo 2 — Contrate um advogado especializado em direito sucessório
O advogado não é opcional — é exigência legal. Sua função vai além de assinar o documento: ele orienta a partilha, identifica passivos ocultos, verifica a regularidade dos bens, redige a minuta da escritura e articula com o cartório. Contrate antes de iniciar a coleta de documentos — o advogado vai indicar exatamente o que é necessário para o caso específico.
Passo 3 — Levante todos os bens, direitos e dívidas do falecido
O inventário não é apenas sobre imóveis. O espólio inclui tudo que o falecido possuía: imóveis, veículos, saldos em conta, investimentos, participações societárias — e também as dívidas. É possível fazer o inventário apenas dos bens imóveis? Tecnicamente, a escritura deve abranger todo o patrimônio conhecido. Omitir bens pode configurar sonegação e gerar autuações fiscais futuros.
Passo 4 — Reúna toda a documentação
Com base na lista acima, organize os documentos em grupos. O advogado deve revisar tudo antes de agendar o cartório para evitar idas e vindas desnecessárias.
Passo 5 — Calcule e pague o ITCMD
O pagamento do ITCMD deve ser feito antes da lavratura da escritura. A guia é emitida pela Secretaria da Fazenda do estado onde estão localizados os bens imóveis. O comprovante é exigido pelo cartório.
Atenção: O prazo legal para abrir o inventário é de 60 dias após o óbito. Após esse prazo, a maioria dos estados aplica multa — e, em 2026, a fiscalização está mais automatizada, com cobrança praticamente imediata após o prazo.
Passo 6 — Lavre a escritura pública de inventário e partilha
Com documentação completa e ITCMD pago, o tabelião lavra a escritura. Todos os herdeiros — e o advogado — precisam estar presentes ou representados por procuração pública. A escritura descreve o espólio completo, o quinhão de cada herdeiro e a partilha acordada. É o documento central do processo. Atualização (2026): A escritura pode ser lavrada de forma totalmente digital, com assinatura eletrônica via e-Notariado, sem necessidade de comparecimento físico ao cartório.
Passo 7 — Registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis
Assim como na compra e venda, a escritura de inventário precisa ser registrada no cartório do imóvel para que a transferência produza efeitos legais. Sem o registro, o imóvel continua no nome do falecido — e o herdeiro não pode vender, financiar ou hipotecar.
Passo 8 — Atualize o cadastro na prefeitura e demais órgãos
Após o registro, comunique à prefeitura a mudança de titularidade para atualização do IPTU. Se o imóvel for rural, há obrigações junto ao INCRA. Outros bens do espólio (veículos, investimentos) exigem atualização nos órgãos competentes.
Inventário extrajudicial com um único herdeiro
Se o falecido não deixou cônjuge e tem apenas um filho ou herdeiro, o inventário extrajudicial é possível — e ainda mais simples. A escritura registra a transferência integral dos bens para aquele único herdeiro, sem necessidade de partilha entre múltiplas partes.
Inventário extrajudicial e cônjuge sobrevivente
A presença do cônjuge sobrevivente adiciona uma camada de atenção: é necessário definir o regime de bens do casamento para determinar o que já pertencia ao cônjuge (meação) e o que compõe o espólio a ser partilhado entre os herdeiros.
| Regime de bens | Impacto no inventário |
|---|---|
| Comunhão parcial | Cônjuge tem meação sobre bens adquiridos durante o casamento |
| Comunhão universal | Cônjuge tem meação sobre todo o patrimônio |
| Separação total | Cônjuge não tem meação; só herda se for herdeiro |
| Participação final nos aquestos | Depende do contrato; análise caso a caso |
O cônjuge sobrevivente pode ser ao mesmo tempo meeiro (recebe sua metade antes da partilha) e herdeiro (concorre com os filhos no restante), dependendo do regime e da ordem de vocação hereditária definida no Código Civil.
O que fazer se os herdeiros não chegam a um acordo?
Se um ou mais herdeiros discordam da partilha — seja sobre a avaliação dos bens, sobre quem fica com o quê ou sobre qualquer outro ponto — o inventário extrajudicial não é possível.
Nesse caso, o caminho é o inventário judicial. O juiz pode nomear um inventariante, determinar a avaliação dos bens por perito e, se necessário, determinar a venda judicial do imóvel com divisão do produto entre os herdeiros.
Uma alternativa antes de judicializar: mediação familiar. Um mediador especializado em conflitos sucessórios pode facilitar o acordo entre os herdeiros a um custo muito menor do que o processo judicial. Vale tentar.
Erros mais comuns no inventário extrajudicial de imóvel
- Abrir o inventário após os 60 dias sem calcular a multa. A maioria das famílias não sabe que o prazo existe. Após 60 dias do óbito, a multa sobre o ITCMD é automática na maioria dos estados.
- Omitir bens do espólio. Sonegar bens no inventário — mesmo sem intenção — pode gerar autuação fiscal e até responsabilização penal dos herdeiros. Declare tudo.
- Confundir meação com herança. A metade do cônjuge (meação) não entra no espólio — ela já pertence ao cônjuge sobrevivente. Misturar os dois conceitos leva a partilhas incorretas e disputas posteriores.
- Não verificar dívidas do falecido. O espólio responde pelas dívidas do falecido até o limite dos bens herdados. Herdeiros que recebem bens sem verificar passivos podem ser surpreendidos por cobranças futuras.
- Usar procuração simples em vez de procuração pública. Se um herdeiro não puder comparecer ao cartório, a representação exige procuração pública — não particular. Procuração simples não é aceita para atos cartoriais.
- Registrar a escritura no cartório errado. A escritura de inventário pode ser lavrada em qualquer Cartório de Notas do Brasil. Mas o registro deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. São cartórios distintos com funções distintas.
- Ignorar ativos digitais do falecido. Criptoativos, contas digitais e investimentos online também fazem parte do espólio e devem ser declarados.
- Subavaliar o imóvel para reduzir imposto. Com o cruzamento de dados em 2026, essa prática aumenta significativamente o risco de autuação fiscal.
Prazo: quanto tempo leva o inventário extrajudicial?
Com documentação completa e herdeiros organizados, o inventário extrajudicial pode ser concluído em 30 a 90 dias. Compare com o inventário judicial, que raramente termina em menos de 1 ano e frequentemente se estende por 3 a 5 anos. O maior gargalo, na prática, é a coleta das certidões negativas do falecido — especialmente as federais e trabalhistas, que podem demorar mais. Com a adoção de atos digitais, casos simples podem ser concluídos em prazos ainda menores, desde que toda a documentação esteja regular.
| Etapa | Prazo médio |
|---|---|
| Coleta de documentos | 15 a 30 dias |
| Pagamento do ITCMD | 3 a 7 dias úteis |
| Lavratura da escritura no cartório | 10 a 20 dias |
| Registro no Cartório de RGI | 15 a 30 dias |
| Total | 43 a 87 dias |
Perguntas frequentes sobre inventário extrajudicial de imóvel
Precisa de advogado para fazer inventário extrajudicial? Sim, é obrigatório por lei. O advogado assina a escritura junto com os herdeiros. Pode ser um único advogado para todos ou cada herdeiro pode ter o seu.
Pode fazer inventário extrajudicial se tiver testamento? Em muitos casos, sim. O inventário extrajudicial pode ser realizado mesmo com testamento, desde que não haja conflito entre os herdeiros e que o documento esteja validado ou seja passível de cumprimento consensual. A aplicação prática varia conforme o estado e o cartório.
Qual o prazo para abrir o inventário após o óbito? 60 dias. Após esse prazo, a maioria dos estados aplica multa sobre o ITCMD — em São Paulo, de até 20% do imposto devido.
O inventário extrajudicial tem a mesma validade do judicial? Sim. A escritura pública de inventário e partilha tem plena validade jurídica e é título hábil para registro de imóvel, transferência de veículos e movimentação de investimentos.
Em qual cartório fazer o inventário extrajudicial? A escritura pode ser lavrada em qualquer Cartório de Notas do Brasil — não precisa ser no estado onde o imóvel está localizado. O registro da escritura, porém, deve ser feito no cartório competente para cada bem.
É possível incluir apenas o imóvel no inventário extrajudicial? Não. O inventário deve abranger todos os bens, direitos e dívidas do falecido. Fazer inventário parcial pode configurar sonegação fiscal.
O que acontece se um herdeiro mora no exterior? É possível, mas o herdeiro precisa ser representado por procuração pública com apostila de Haia, traduzida por tradutor juramentado. O advogado orientará sobre as exigências específicas do país de residência.
Conclusão
O inventário extrajudicial é, quando possível, a forma mais eficiente de regularizar imóveis deixados por herança. Mais rápido, mais barato e igualmente válido do que o processo judicial — mas condicionado principalmente ao consenso entre os herdeiros — sendo que, em 2026, já existem flexibilizações relevantes quanto à presença de testamento e, em alguns casos, de herdeiros incapazes..
O principal erro das famílias é esperar: seja pela dor do luto, seja pela esperança de que alguém resolva. Cada mês de atraso aumenta o risco de multa sobre o ITCMD, dificulta a coleta de certidões e pode transformar uma situação simples em um processo judicial de anos.
Se você perdeu um familiar e há imóvel no espólio: consulte um advogado especializado em direito sucessório o quanto antes, verifique se todos os herdeiros preenchem os requisitos e inicie a coleta de documentos. O processo tem etapas claras — o mais importante é começar.
