A mais recente edição da Pesquisa Raio‑X FipeZAP do terceiro trimestre de 2025 revela sinais interessantes sobre o comportamento do mercado imobiliário residencial no Brasil. Entre 09 de outubro e 01 de novembro, foram ouvidas 766 pessoas envolvidas com compra, venda ou investimento em imóveis. Os dados apontam que, apesar de valores ainda elevados para muitos, há uma queda na parcela de quem considera os preços “altos ou muito altos”. Paralelamente, cresce a incidência de transações com desconto — o que traz uma boa dose de oportunidade para compradores dispostos a negociar. A seguir, vamos ver, com profundidade, os principais achados da pesquisa, o que eles significam para quem deseja comprar ou investir agora e como interpretar esses sinais para tomar decisões com mais segurança.
Queda na percepção de preços elevados
O que mudou na opinião dos participantes
No terceiro trimestre de 2025, 67% dos entrevistados na Pesquisa Raio-X consideraram os preços dos imóveis residenciais como “altos ou muito altos”. No mesmo período de 2024, esse índice era de 72%. Ou seja: uma queda de 5 pontos percentuais em apenas um ano.
Simultaneamente, a parcela que avaliou os preços como “razoáveis” subiu de 19% para 20%, e quem os via como “baixos ou muito baixos” subiu de 3% para 4%. Houve também crescimento — para 9% — do grupo que disse não saber opinar.
Esses números sugerem que, embora a maioria ainda perceba os valores como onerosos, há uma ligeira mudança de sentimento. Pode indicar maior realismo ou até certo recuo de preço real em alguns mercados.
Por que isso faz diferença para quem vai comprar
Se você está buscando imóvel para morar ou investir, o fato de uma parte menor dos participantes perceber o mercado como “altíssimo” pode apontar duas oportunidades:
- Vendedores que ainda precificam imóveis em patamares “alto ou muito alto” poderão ter maior dificuldade de fechar negócio — abertura para negociação.
- Compradores ou investidores podem ter mais margem de atuação na hora da proposta: com maior incidência de descontos (veremos adiante), o “preço pedido” pode não corresponder ao “preço final”.
Possível interpretação do mercado geral
A percepção é apenas um dos vetores: preços efetivos, oferta, demanda e financiamento também exercem papel. Mas a queda na sensação de valores muito elevados sugere que o mercado começa a “assentar” após um período de forte valorização. Isso não significa necessariamente que preços vão despencar, mas para quem escolhe o momento de entrada — seja para morar ou investir — pode haver vantagem em agir agora, antes de pressões de demanda voltarem ou taxas de juros aumentarem.
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Maior incidência de transações com desconto
O que dizem os números
No último período analisado, 68% das transações efetuadas nos últimos 12 meses encerrados em setembro de 2025 envolveram algum tipo de desconto no valor anunciado. Esse índice está próximo do recorde da série, que é de 70%.
Além disso, o desconto médio geral (considerando transações com e sem desconto) manteve-se em cerca de 8%. Para as transações que tiveram desconto explícito, a margem média foi de 11%.
O que isso significa na prática
Para um comprador: maior chance de conseguir uma redução no valor inicial pedido. Se antes os imóveis eram vendidos com pouca flexibilidade, agora a negociação tem mais espaço.
Para um vendedor: adaptar o preço de anúncio à realidade do mercado importará mais do que antes — esperar “preço máximo” pode afastar interessados ou gerar demora.
Para um investidor: as margens de negociação mais amplas podem tornar o negócio mais atraente, desde que os outros indicadores (localização, demanda, qualidade do imóvel) estejam alinhados.
Como aproveitar essa situação
- Faça pesquisa local: compare o valor pedido com vendas recentes na região e seja realista sobre faixas de desconto.
- Prepare-se para negociar: se a média do desconto é de 11% nas transações com ajuste, fique com essa ordem de grandeza como mapa.
- Avalie o tempo de anúncio: imóveis com muito tempo no mercado tendem a ter maior pressão para aceitar abatimentos.
- Verifique financiamento e taxas: se juros ou condições de crédito estiverem desfavoráveis, o poder de barganha do comprador cresce ainda mais.
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Participação dos compradores e perfil de aquisição
Quem está comprando e por quê
A participação de respondentes que declararam ter adquirido imóvel no último ano caiu de 13% no segundo trimestre para 12% no terceiro trimestre de 2025.
Dentre esses compradores, 79% adquiriram imóvel usado — ou seja, o usado lidera fortemente a preferência desse segmento.
Entre os que compraram com objetivo de investimento, a participação foi de 42% (ante 43% no trimestre anterior). Desses investidores, 71% visavam aluguel como forma de renda e 29% buscavam revenda após valorização.
Para aqueles que compraram para moradia, 58% pretendiam “morar com alguém” (família, filhos), enquanto 21% morariam sozinhos e 21% deixariam para outro membro da família usar.
Intenção de compra futura
Sobre quem pretende comprar nos próximos 3 meses, 35% da amostra se declararam potenciais compradores no terceiro trimestre de 2025. Dentre eles, 47% não se importavam entre imóveis novos ou usados, 42% preferiam imóveis usados, e 11% buscavam exclusivamente imóveis novos.
Quando se trata do objetivo da compra, 90% disseram que era para moradia — e, dentro desse universo, 76% disseram que pretendem “morar com alguém”.
Implicações práticas
- Se você vai comprar para morar, está alinhado com a intenção majoritária do mercado: moradia compartilhada/família é predominante.
- Usados continuam sendo mais buscados — cuidados devem ser redobrados: inspeção, reformas, qualidade de construção.
- Investimento em aluguel mantém força: se você for investidor, verificar a demanda de locação local pode ser um diferencial estratégico.
- A intenção de compra elevada (35%) mostra que há demanda futura — para vendedores pode ser sinal positivo; para compradores, alerta para agir com critério antes que a procura aumente.
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Expectativa de preços para os próximos 12 meses
O que o mercado espera
A pesquisa mostra que 39% dos respondentes esperam aumento nominal nos preços dos imóveis nos próximos 12 meses (ante 40% no mesmo período de 2024).
Aqueles que acreditam que os preços se manterão estáveis caíram de 27% para 23%. Em contrapartida, o grupo que projeta queda dos preços subiu de 8% para 12%.
Em média, a expectativa de alta nominal está em torno de 2,5% para os próximos 12 meses.
Como interpretar esse dado
- A expectativa de crescimento modesto (2,5%) indica que o mercado não espera uma explosão de valorização — ou seja, a margem de valorização de curto prazo pode estar limitada.
- A parcela maior de respondentes que acredita em queda (subida de 8% para 12%) sinaliza certo grau de pessimismo ou cautela — pode refletir expectativas relacionadas às taxas de juros, desemprego ou incerteza econômica.
- Para quem investe ou compra para revenda rápida, isso implica menor espaço para ganhos rápidos — o foco talvez deva estar em fluxo de renda (aluguel) ou reforma e agregação de valor.
Ações práticas para quem vai comprar ou investir
- Se for para morar: avalie mais o custo-benefício imediato (qualidade de vida, localização, condição do imóvel) do que aposta alta valorização.
- Se for para investir: foque na geração de renda (aluguel) ou em estratégias claras de agregação de valor (reforma, otimização de espaço) em vez de contar apenas com valorização passiva.
- Monitore indicadores macro (taxa de juros, crédito imobiliário, emprego) que podem afetar essa expectativa de queda ou estabilização.
Onde a realidade encontra a estatística
Por que esses dados têm relevância real
As percepções de preços e as intenções de compra refletem não apenas números, mas o comportamento real de compradores, vendedores e investidores. Isso torna a análise mais útil do que simplesmente acompanhar índices de preço.
Uma maior incidência de descontos significa que anunciantes e vendedores estão mais abertos a negociar — o que muda o cenário competitivo. A preferência por usados reforça que o estoque mais acessível ou mais bem localizado continua sendo o foco para muitos.
A expectativa de valorização modesta reforça que o momento pode exigir olhar mais para o uso ou locação do imóvel do que para revenda rápida.
Exemplos práticos
- Imagine um casal jovem procurando casa num condomínio fora de cidade-grande: sabendo que 79% dos compradores optam por usados, eles podem direcionar a busca para imóveis com 5-10 anos de uso, verificar se reformas são necessárias e negociar sabiamente com base no desconto médio de ~11%.
- Um investidor em São Paulo que planeja comprar para alugar: sabendo que 71% dos que investem visam aluguel, ele pode estimar a renda esperada, calcular se o preço negociado com desconto compensa a expectativa de valorização baixa (2,5%) e definir se compensa comprar agora ou esperar.
Limitações a considerar
- Os dados são nacionais e agregados — as condições específicas de bairros, cidades ou estados podem diferir substancialmente.
- Expectativas são projeções e não garantias: fatores como política econômica, crédito imobiliário, imposto ou regulação podem alterar cenários.
- Descontos médios não garantem desconto para todos — cada imóvel, localização e vendedor têm particularidades.
Conclusão
Os resultados da Pesquisa Raio-X FipeZAP do terceiro trimestre de 2025 mostram um mercado imobiliário residencial com menor sentimento de preços excessivos, maior espaço para negociação e expectativas mais comedidas de valorização. Para quem vai entrar agora — seja para morar ou investir — o momento exige mais iniciativa de pesquisa, análise criteriosa e alinhamento realista de expectativas.
Se estiver procurando imóvel ou avaliando investimento, aproveite essa janela de maior poder de negociação, foque em imóveis que entreguem qualidade de vida ou renda desde o início, e evite depender apenas de valorização futura.
