O mercado imobiliário brasileiro continua a evoluir em meio a desafios econômicos e mudanças no comportamento dos consumidores. O relatório Raio-X FipeZAP do 2º trimestre de 2025, elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com o Grupo OLX (incluindo Zap e Viva Real), oferece uma visão detalhada sobre o perfil da demanda por imóveis residenciais. Baseado em 730 respondentes coletados entre 12 de julho e 3 de agosto de 2025, o estudo revela tendências como a queda na intenção de compra para o menor nível desde 2019, o aumento na participação de investidores e uma percepção ligeiramente mais otimista sobre os preços.
Neste artigo, exploramos os principais dados, perfis de compradores, investidores e expectativas de preços, fornecendo uma análise para investidores, compradores e profissionais do setor imobiliário.
Destaques principais do 2º trimestre de 2025
O Raio-X FipeZAP é uma pesquisa trimestral iniciada em 2014, com mais de 122 mil respondentes acumulados, focada em compradores, investidores e proprietários de imóveis residenciais. No 2T2025, os principais destaques incluem:
- Queda na Intenção de Compra: Apenas 33% dos respondentes pretendem adquirir um imóvel nos próximos três meses, o menor patamar desde meados de 2019. Isso reflete incertezas econômicas, como inflação persistente e taxas de juros elevadas.
- Aumento na Participação de Compradores: 13% dos respondentes compraram imóveis nos últimos 12 meses, um leve crescimento em relação ao trimestre anterior (12%). A preferência por imóveis usados permanece alta (71%).
- Recuperação dos Investidores: A participação de investidores entre compradores subiu para 43%, ante 31% no 1T2025. Entre eles, 52% visam renda de aluguel, enquanto 48% buscam revenda após valorização.
- Transações com Desconto: 66% das transações no primeiro semestre de 2025 envolveram descontos, com média de 10% nas negociações efetivas.
- Percepção de Preços: 71% consideram os preços “altos ou muito altos”, uma queda de 74% no mesmo período de 2024, indicando uma leve melhora na percepção.
- Expectativas de Preços: Para os próximos 12 meses, 42% esperam aumento nominal, com variação média projetada de 2,7%. No longo prazo, as expectativas são mais otimistas.
Esses dados sugerem um mercado em transição, com demanda reprimida, mas oportunidades para investidores em aluguel.
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Objetivos e metodologia da pesquisa raio-x fipezap
O Raio-X FipeZAP visa investigar o comportamento dos agentes do mercado imobiliário, incluindo compras realizadas, intenções futuras, descontos em transações e expectativas de preços. O questionário aborda aspectos sociodemográficos (gênero, idade, renda) e comportamentais, com foco em imóveis residenciais.
A amostra do 2T2025 contou com 730 respondentes, abaixo da média histórica de 2.737 por edição, mas representativa de usuários ativos dos portais Zap e Viva Real. Os grupos analisados incluem:
- Compradores: Aqueles que adquiriram imóveis nos últimos 12 meses.
- Compradores Potenciais: Com intenção de compra nos próximos 3 meses.
- Proprietários: Donos de imóveis comprados há mais de 12 meses.
Cerca de 42,6% dos respondentes não se enquadraram em nenhum grupo, destacando uma parcela significativa de observadores passivos no mercado.
Perfil socioeconômico dos respondentes
A amostra do 2T2025 reflete um perfil maduro e de renda moderada, com variações em relação à média histórica:
- Gênero: 61% masculino, acima da média de 55%, indicando maior engajamento de homens em buscas imobiliárias online.
- Idade: Média de 55 anos, superior à histórica de 45 anos. 66% têm mais de 50 anos, sugerindo que o mercado atrai mais compradores experientes em 2025.
- Renda Domiciliar Mensal: 59% até R$ 10.000, acima do trimestre anterior (54%), mas abaixo da média histórica (65%). Isso aponta para uma demanda sensível a custos, com 19% acima de R$ 15.000.
Por grupo:
- Compradores: 74% masculinos, 74% acima de 50 anos, 58% com renda acima de R$ 10.000.
- Compradores Potenciais: 62% masculinos, 63% acima de 50 anos, 67% com renda até R$ 10.000.
- Proprietários: 61% masculinos, 70% acima de 50 anos, 51% com renda até R$ 10.000.
Esses perfis indicam que o mercado imobiliário em 2025 é impulsionado por indivíduos maduros, possivelmente buscando estabilidade ou investimentos de longo prazo.
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Perfil dos compradores nos últimos 12 meses
Os compradores recentes representam 13% da amostra, com preferência por imóveis usados (71%) sobre novos (29%), acima da média histórica de 60%. Isso pode refletir preços mais acessíveis em usados, em um contexto de alta nos custos de construção.
Objetivos:
- 57% para moradia (67% morar com alguém, 19% sozinho, 14% para outra pessoa).
- 43% para investimento (52% aluguel, 48% revenda).
A recuperação dos investidores nesse grupo (de 31% para 43%) sugere confiança crescente em retornos, apesar da queda geral na demanda.
Perfil dos compradores potenciais
Com 33% da amostra, esse grupo mostrou queda na intenção de compra, influenciada por fatores macroeconômicos. Preferências:
- 49% indiferentes entre novo/usado.
- 42% preferem usados.
- 10% optam por novos.
Objetivos:
- 87% para moradia (78% morar com alguém).
- 13% para investimento (74% aluguel, 26% revenda).
A predominância de moradia reflete necessidades familiares, mas a baixa intenção overall pode indicar espera por melhores condições de financiamento.
Perfil dos proprietários (adquiridos há mais de 12 meses)
25% da amostra, com objetivos:
- 63% para moradia (82% morar com alguém).
- 37% para investimento (81% aluguel, 19% revenda).
Esse grupo é mais estável, com alta proporção de idosos (70% acima de 50 anos), sugerindo retenção de imóveis como patrimônio.
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Perfil dos investidores no mercado imobiliário
Investidores representam uma fatia crescente:
- 43% entre compradores recentes.
- 13% entre potenciais.
- 37% entre proprietários.
Perfil comum: Masculino (63-77%), acima de 50 anos (72-82%), renda acima de R$ 10.000 (51-67%). Preferência por aluguel domina (52-81%), refletindo busca por renda passiva em um ambiente de juros altos.
Transações classificadas como investimento: Média de 38% nos últimos 12 meses (junho/2025), com tendência de recuperação após mínima de 36% em março. Histórica: 43%.
Transações com desconto no mercado imobiliário
66% das transações no 1S2025 tiveram descontos, acima de 63% em dezembro/2024. Desconto médio:
- Todas transações: 6-7%.
- Apenas com desconto: 10% estável.
Isso indica poder de negociação dos compradores, especialmente em um mercado com estoque elevado de usados.
Percepção sobre os preços atuais de imóveis
71% veem preços como “altos ou muito altos” (queda de 74% em 2024), 17% “razoáveis” (de 19%), 6% “baixos” (de 3%), 7% sem opinião. A melhora sutil sugere ajuste de expectativas, possivelmente devido a estabilização econômica.
Expectativas de preços no curto prazo (12 meses)
42% esperam aumento (de 46% em 2024), 27% manutenção (de 24%), 11% queda (de 9%). Variação média: +2,7%. Isso aponta para otimismo moderado, alinhado com projeções de crescimento econômico baixo.
Expectativas de preços no longo prazo
No horizonte mais amplo, as expectativas são positivas, com foco em valorização sustentável. O relatório destaca que investidores priorizam aluguel como hedge contra inflação, projetando retornos acima da poupança.
Implicações para o mercado imobiliário em 2025
O Raio-X FipeZAP revela um mercado imobiliário brasileiro resiliente, mas cauteloso. A queda na intenção de compra sinaliza necessidade de estímulos, como redução de juros ou incentivos fiscais. Para investidores, o foco em aluguel oferece oportunidades, especialmente em cidades com alta demanda locatícia.
Profissionais do setor devem priorizar imóveis usados com descontos, targeting perfis maduros. Futuras edições do Raio-X podem confirmar se essa tendência de recuperação de investidores persiste, influenciando preços e volumes de transações.
Para mais dados, consulte o relatório completo no site da Fipe ou Zap. Este análise baseia-se exclusivamente nos insights do 2T2025, fornecendo base para decisões informadas no dinâmico mercado imobiliário brasileiro.
