A compra da casa própria é um marco na vida de muitos brasileiros, mas o sonho pode se tornar um pesadelo quando consumidores se deparam com práticas ilegais, como a venda casada e cláusulas abusivas em contratos imobiliários. Apesar de avanços na regulamentação do mercado, um levantamento recente da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH) revelou que, em 2024, cerca de 18% dos contratos analisados continham exigências ilegais, com destaque para condições vinculadas ao financiamento bancário.
A advogada Siglia Azevedo, mestre em sistemas de resolução de conflitos e referência em direito imobiliário, alerta: “É comum o banco condicionar a liberação do crédito à contratação de seguros com empresas do próprio grupo financeiro. Caso o consumidor recuse, o financiamento simplesmente não avança”. Essa prática, segundo ela, configura venda casada, expressamente proibida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Tópicos deste artigo:
Neste artigo, vamos ver as principais irregularidades apontadas por especialistas, os impactos para os consumidores e como se proteger ao adquirir um imóvel no Brasil em 2025. Nosso objetivo é informar e educar, trazendo um conteúdo rico, atual e confiável, com base em fontes sólidas e na expertise de profissionais do setor.
VEJA TAMBÉM: Como comprar imóvel com segurança
O que é venda casada e por que ela é ilegal?
A venda casada ocorre quando a aquisição de um produto ou serviço é condicionada à compra de outro, limitando a liberdade de escolha do consumidor. No mercado imobiliário, isso se manifesta, por exemplo, quando bancos exigem que o comprador contrate seguros, cartões de crédito ou outros serviços financeiros de instituições parceiras para aprovar o financiamento. Essa prática é vedada pelo artigo 39 do CDC, que proíbe condicionar o fornecimento de um produto ou serviço à aquisição de outro.
Segundo Siglia Azevedo, “os principais abusos hoje partem dos agentes financeiros”. Ela explica que, embora construtoras e incorporadoras tenham reduzido práticas como a obrigatoriedade de contratação de assessoria jurídica, os bancos continuam impondo condições que ferem os direitos do consumidor. “Isso fere o direito à livre escolha e configura venda casada nos moldes do artigo 39 do CDC”, reforça a advogada.
Além disso, a venda casada não apenas limita a autonomia do comprador, mas pode aumentar significativamente os custos do financiamento, já que os serviços impostos muitas vezes têm preços acima do mercado ou condições desfavoráveis.
SAIBA MAIS: Imóvel irregular? Saiba como regularizar
Cláusulas abusivas: um desequilíbrio contratual
Outro problema recorrente são as cláusulas abusivas em contratos de compra e venda ou de financiamento imobiliário. De acordo com o levantamento da ABMH, cerca de 18% dos contratos analisados em 2024 apresentavam irregularidades, especialmente em trechos relacionados à rescisão contratual, cobrança de taxas e condições de financiamento. Entre os pontos mais críticos, Siglia destaca:
- Multas desproporcionais ao comprador: Em caso de desistência, o consumidor muitas vezes enfrenta penalidades elevadas, enquanto as incorporadoras têm maior flexibilidade em situações como atrasos na entrega da obra. “Esse tipo de cláusula rompe o equilíbrio contratual e já foi reiteradamente considerado abusivo pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ)”, explica a especialista.
- Exigências unilaterais: Cláusulas que impõem obrigações apenas ao comprador, como taxas administrativas não justificadas ou restrições ao uso do imóvel, também são comuns.
- Condições de financiamento restritivas: Bancos podem incluir termos que limitam a possibilidade de quitar o financiamento antecipadamente ou que impõem custos adicionais sem transparência.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que cláusulas abusivas em contratos de adesão – como os de compra de imóveis – devem ser interpretadas de forma restritiva e, quando lesivas ao consumidor, declaradas nulas. Esse posicionamento reforça a importância de revisar minuciosamente todos os termos contratuais antes de assinar.
Como identificar e evitar problemas?
Adquirir um imóvel é uma decisão que exige cuidado redobrado, especialmente em um contexto onde irregularidades ainda persistem. Siglia Azevedo recomenda que o consumidor analise não apenas o contrato de compra e venda, mas também os termos do financiamento bancário.
Não basta analisar o contrato de compra e venda. O comprador precisa compreender o que está sendo exigido no contrato bancário, especialmente quando isso interfere diretamente nas suas decisões financeiras”, orienta.
Aqui estão algumas dicas práticas para proteger seus direitos:
- Leia todos os contratos com atenção: Contrate um advogado especializado em direito imobiliário, se possível, para revisar os documentos. Preste atenção a cláusulas sobre multas, taxas, prazos de entrega e condições de financiamento.
- Questione exigências adicionais: Se o banco condicionar o financiamento à contratação de outros serviços, questione a obrigatoriedade e peça justificativas por escrito.
- Consulte órgãos de defesa do consumidor: Entidades como o Procon e a ABMH podem orientar sobre a legalidade de cláusulas e práticas.
- Pesquise alternativas de financiamento: Compare taxas e condições entre diferentes instituições financeiras para evitar dependência de um único banco.
- Documente tudo: Guarde todos os comprovantes, e-mails e contratos relacionados à compra. Eles serão essenciais em caso de disputa judicial.
O que fazer se você já assinou um contrato com cláusulas abusivas?
Se você identificou irregularidades após assinar o contrato, nem tudo está perdido. Siglia Azevedo recomenda reunir toda a documentação – incluindo contratos, comprovantes de pagamento e comunicações com o banco ou a incorporadora – e procurar orientação jurídica. “Adquirir um imóvel é uma decisão importante, e esse processo precisa respeitar os direitos do comprador do início ao fim”, afirma.
Em muitos casos, é possível buscar a nulidade de cláusulas abusivas ou até mesmo a revisão do contrato na Justiça. O Código de Defesa do Consumidor e as decisões do STJ oferecem amparo legal para proteger os direitos do comprador, especialmente em contratos de adesão.
Além disso, a advogada defende maior fiscalização por parte dos órgãos de defesa do consumidor, como o Procon e o Ministério Público, além de investimentos em educação jurídica. “Muitos consumidores desconhecem seus direitos e acabam aceitando condições desfavoráveis por falta de informação”, aponta Siglia.
OLHA QUE INTERESSANTE:
O papel da educação jurídica no mercado imobiliário
A complexidade dos contratos imobiliários e a falta de transparência em algumas negociações reforçam a necessidade de maior educação jurídica para os consumidores. Iniciativas como cartilhas, workshops e conteúdos educativos, como este artigo, são fundamentais para empoderar os compradores. A ABMH, por exemplo, disponibiliza materiais e orientações gratuitas para mutuários, enquanto o Procon oferece canais de atendimento para denúncias e esclarecimentos.
Em 2025, com o mercado imobiliário aquecido e o aumento da demanda por financiamentos, a conscientização sobre os direitos do consumidor é ainda mais crucial. A advogada Siglia Azevedo destaca que “o conhecimento é a melhor ferramenta para evitar abusos”. Por isso, investir tempo em entender os termos contratuais e buscar orientação especializada pode fazer toda a diferença.
Conclusão: um mercado mais justo é possível
Embora a prática de venda casada por parte de construtoras tenha diminuído, as exigências ilegais dos bancos e as cláusulas abusivas continuam sendo obstáculos para quem busca realizar o sonho da casa própria. Com 18% dos contratos imobiliários analisados em 2024 apresentando irregularidades, segundo a ABMH, fica claro que o consumidor precisa estar atento e bem informado.
A orientação de especialistas como Siglia Azevedo e o respaldo de instituições como o STJ e o CDC são aliados poderosos na luta por um mercado imobiliário mais justo e transparente. Ao seguir as dicas apresentadas neste artigo, você estará mais preparado para identificar e evitar práticas abusivas, garantindo que a compra do seu imóvel seja uma experiência segura e satisfatória.
Se você já enfrentou problemas com venda casada ou cláusulas abusivas, compartilhe sua experiência nos comentários ou procure orientação jurídica. Afinal, o sonho da casa própria não pode ser comprometido por práticas que desrespeitam seus direitos.
Fontes: Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), Código de Defesa do Consumidor (CDC), Superior Tribunal de Justiça (STJ), entrevista com Siglia Azevedo.
