O relatório do Índice FipeZAP Comercial de maio de 2025 traz uma mensagem clara: os preços de imóveis comerciais estão desacelerando, mas o mercado mantém sinais de estabilidade e, em alguns casos, até de valorização. Segundo o documento, os preços de venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² subiram apenas “0,18%” em maio, enquanto os preços de locação avançaram “0,62%”. Esses números são menores que os registrados em abril (+0,23% para venda e +1,08% para locação), indicando uma tendência de desaceleração no ritmo de alta.
Para contextualizar, é interessante comparar esses números com os índices de inflação. O IPCA (IBGE), que mede a inflação ao consumidor, registrou alta de “0,26%” no mesmo período, enquanto o IGP-M (FGV), um índice mais ligado à economia como um todo, apontou uma deflação de “0,49%”. Isso sugere que o mercado imobiliário comercial está crescendo a um ritmo mais lento que a inflação geral, mas ainda assim mantém uma trajetória positiva, especialmente no segmento de locação.
Essa desaceleração pode ser vista como um momento de ajuste após um período de recuperação mais intensa. O mercado imobiliário comercial foi duramente impactado por crises recentes, como a pandemia, que alterou padrões de trabalho e reduziu a demanda por espaços comerciais. Agora, com a retomada gradual das atividades presenciais e o fortalecimento de setores como varejo e serviços, o setor parece estar encontrando um novo equilíbrio.
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Variações por Cidade: Onde o mercado está mais quente?
Uma das partes mais interessantes do relatório é a análise por cidade, que revela dinâmicas regionais bem distintas. Vamos dar uma olhada nos destaques:
Preços de Venda
No segmento de venda, Brasília liderou com a maior alta mensal, de “1,68%”, seguida por Curitiba (+0,78%) e São Paulo (+0,33%). Por outro lado, cidades como Rio de Janeiro (-0,32%), Porto Alegre (-0,13%) e Campinas (-0,13%) registraram quedas nos preços.
Quando olhamos para o acumulado de 2025, Curitiba se destaca com um impressionante aumento de “6,45%” nos preços de venda, enquanto Florianópolis (+2,57%) e Belo Horizonte (+1,67%) também mostram valorização significativa. No entanto, cidades como Salvador (-0,44%) e Brasília (-0,00%) ainda não conseguiram recuperar o fôlego no acumulado do ano.
Nos últimos 12 meses, Curitiba novamente brilha, com uma valorização de “12,55%”, seguida por Niterói (+4,58%) e Florianópolis (+4,15%). Em contrapartida, Rio de Janeiro (-3,25%) e Porto Alegre (-0,83%) enfrentam desvalorização, sugerindo que esses mercados ainda lidam com desafios estruturais, como excesso de oferta ou menor demanda.
Preços de Locação
No mercado de locação, Niterói surpreende com a maior alta mensal, de “3,05%”, seguida por Brasília (+2,89%) e Campinas (+1,81%). Florianópolis (-0,63%) e Porto Alegre (-0,79%) foram as únicas cidades com queda nos preços de aluguel em maio.
No acumulado de 2025, Brasília lidera com uma alta de “8,79%”, seguida por Campinas (+7,94%) e Curitiba (+7,59%). Já nos últimos 12 meses, Niterói dispara com uma valorização de “19,18%”, seguida por Curitiba (+14,83%) e Campinas (+10,88%). Todas as dez cidades monitoradas apresentaram alta nos preços de locação no último ano, o que é um sinal robusto de recuperação da demanda por espaços comerciais.
Preços Médios: São Paulo na liderança
Quando falamos de preços médios, São Paulo se consolida como a cidade mais cara tanto para venda (R$ 10.290/m²) quanto para locação (R$ 56,43/m²). Florianópolis, Curitiba e Rio de Janeiro seguem como as próximas mais valorizadas, enquanto Salvador apresenta os menores preços médios (R$ 5.226/m² para venda e R$ 43,50/m² para locação).
Esses números refletem não apenas a oferta e a demanda, mas também o perfil econômico de cada cidade. São Paulo, como o principal centro financeiro do país, naturalmente atrai preços mais altos, enquanto cidades como Salvador, com economias menos voltadas para o setor de serviços de alto valor, têm valores mais acessíveis.
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Rentabilidade do Aluguel: um investimento atrativo?
Um dos pontos mais relevantes para investidores é a rentabilidade do aluguel comercial, conhecida como rental yield. Em maio de 2025, o retorno médio do aluguel de imóveis comerciais foi de “6,87% ao ano”, superior ao rendimento projetado para imóveis residenciais (5,93% ao ano). No entanto, ambos ficam abaixo das projeções para aplicações financeiras de referência, como títulos públicos ou fundos de investimento.
Entre as cidades, Salvador se destaca com a maior rentabilidade, de “10,05% ao ano”, seguida por Campinas (8,34%) e Brasília (7,05%). Curitiba, apesar de sua forte valorização nos preços, apresenta a menor taxa de retorno (5,79%), o que pode indicar que os preços de venda subiram mais rápido que os de locação.
Essa rentabilidade varia tanto pela relação entre preços de venda e locação quanto pela dinâmica local. Cidades com alta rentabilidade, como Salvador, podem ser oportunidades para investidores que buscam renda passiva, enquanto mercados como São Paulo, com retornos mais moderados, são mais indicados para quem aposta na valorização a longo prazo.
Evolução Histórica: uma década de altos e baixos
O relatório também nos oferece uma visão histórica do Índice FipeZAP, que ajuda a entender o contexto atual. Desde 2013, o mercado imobiliário comercial passou por ciclos de crescimento e retração. Em 2013, por exemplo, os preços de venda subiram “9,36%”, mas a partir de 2014 o setor enfrentou quedas consecutivas, com variações negativas até 2020. A pandemia intensificou essa tendência, mas desde 2022 os preços começaram a se recuperar, culminando na alta de “1,42%” em 2025 para venda e “7,90%” para locação.
Essa recuperação é particularmente notável no segmento de locação, que passou de uma queda de “9,43%” em 2015 para uma valorização robusta nos últimos anos. Comparando com os índices de inflação, o IPCA acumula alta de “5,32%” em 12 meses, enquanto o IGP-M registra “7,02%”. Isso indica que os preços de locação comercial estão superando a inflação, enquanto os de venda ainda ficam um pouco atrás.
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O que esses dados nos dizem?
Agora que exploramos os números, o que eles significam para quem está no mercado ou pensando em entrar? Aqui vão algumas reflexões:
- O mercado de locação está mais aquecido que o de venda. Com todas as cidades mostrando valorização nos preços de aluguel nos últimos 12 meses, há uma clara retomada da demanda por espaços comerciais. Isso pode ser impulsionado pela volta ao trabalho presencial, pelo crescimento do varejo e pela confiança renovada dos empresários.
- Cidades como Curitiba e Niterói são estrelas em ascensão. Essas cidades mostram valorizações expressivas tanto em venda quanto em locação, sugerindo que são mercados promissores para investidores. No entanto, é preciso avaliar a sustentabilidade dessa alta, especialmente em Curitiba, onde os preços de venda subiram muito mais que os de locação.
- São Paulo continua sendo a referência. Com os maiores preços médios e uma rentabilidade estável, São Paulo é o mercado mais consolidado, ideal para quem busca segurança e liquidez. No entanto, os altos valores podem ser uma barreira para investidores menores.
- Salvador é uma oportunidade subestimada. Com a maior rentabilidade e preços mais acessíveis, Salvador pode atrair investidores que buscam retornos mais altos em mercados menos saturados.
- A rentabilidade ainda não compete com aplicações financeiras. Apesar de ser superior à locação residencial, o rental yield de 6,87% ao ano está abaixo do que muitas aplicações financeiras oferecem. Isso sugere que o investimento em imóveis comerciais deve ser pensado a longo prazo, com foco na valorização do imóvel e na estabilidade da renda.
Olhando para o futuro
O relatório do Índice FipeZAP de maio de 2025 nos dá um retrato de um mercado em transição. A desaceleração dos preços é um sinal de que o setor está se ajustando após um período de recuperação, mas os números positivos, especialmente no segmento de locação, indicam que há espaço para otimismo. Cidades como Curitiba, Niterói e Brasília estão mostrando dinamismo, enquanto São Paulo e Salvador oferecem oportunidades distintas para diferentes perfis de investidores.
Se você está pensando em investir, minha dica é: faça uma análise detalhada do mercado local, considere o horizonte de tempo do seu investimento e avalie a relação entre risco e retorno. O mercado imobiliário comercial pode não oferecer os retornos rápidos das aplicações financeiras, mas sua estabilidade e potencial de valorização o tornam uma opção sólida para diversificar sua carteira.
