O mercado imobiliário é um setor vital para a economia brasileira, representando uma das principais fontes de arrecadação do governo. No entanto, as operações imobiliárias estão sujeitas a rigorosas fiscalizações por parte dos órgãos fazendários e também pelos tabeliães e oficiais de registros de imóveis, que são legalmente obrigados a fiscalizar essas transações. Mesmo com essa vigilância, é comum que as partes envolvidas em uma transação imobiliária, sem o devido conhecimento jurídico, busquem assessoria para reduzir os custos na escritura do imóvel. Esse “jeitinho brasileiro” visa reduzir os impostos para ambas as partes, mas pode acarretar sérios riscos tributários.
Crime Contra a Ordem Tributária
Para o vendedor, declarar um preço menor na escritura implica em pagar menos imposto sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o custo de aquisição do imóvel e o valor da venda. Já o comprador, ao pagar parte do valor “por fora”, beneficia-se de uma redução no ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), nos emolumentos cartorários e evita a necessidade de justificar o montante total no seu imposto de renda.
Ambas as partes podem incorrer no crime contra a ordem tributária, conforme o art. 1º, I, da Lei 8.137/1990, que prevê pena de reclusão de 2 a 5 anos e multa para quem omitir informações ou prestar declarações falsas às autoridades fazendárias. Além das penalidades criminais, há também a incidência de multas administrativas que podem ser significativas.
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Anulação da Compra e Venda
Transações fraudulentas podem levar à anulação do negócio, com a devolução do valor declarado na escritura. Valores pagos “por fora” não são reconhecidos pela justiça, e qualquer tentativa de cobrança exporia a fraude. Isso significa que o comprador pode perder a quantia não declarada, enquanto o vendedor pode ser obrigado a devolver o valor recebido oficialmente, causando grande prejuízo financeiro a ambas as partes.
Lesão e Má-Fé
Se o preço real do imóvel for substancialmente maior que o valor declarado, o comprador pode ter o negócio anulado por lesão, conforme o art. 157 do Código Civil, que ocorre quando uma pessoa, por necessidade ou inexperiência, se obriga a uma prestação desproporcional ao valor recebido. Esse cenário é particularmente comum em situações onde o comprador, sem conhecimento do valor real de mercado, aceita condições desfavoráveis por confiar na palavra do vendedor.
Desvalorização do Patrimônio
Declarar um valor menor na escritura desvaloriza o patrimônio do comprador, prejudicando a valorização do imóvel em futuras vendas. Esse valor reduzido na escritura torna-se a base de cálculo para futuras transações, limitando o potencial de ganho de capital. Em casos de financiamento ou venda futura, o valor oficialmente declarado pode ser um fator limitante, afetando diretamente a capacidade de negociação do proprietário.
Ferramentas de Detecção da Receita Federal
A Receita Federal dispõe de ferramentas avançadas para cruzamento de dados que podem identificar fraudes em operações simuladas. Rastros de pagamentos “por fora” podem ser facilmente detectados, resultando em autuações e multas. O uso de tecnologia e inteligência artificial permite que a Receita Federal cruze informações bancárias, fiscais e patrimoniais de forma eficiente, identificando discrepâncias que indicam práticas fraudulentas.
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Riscos de Pagamentos em Espécie
Mesmo pagamentos em espécie são arriscados, pois o comprador pode exigir recibos que, posteriormente, podem ser usados para imputar o valor declarado na escritura, causando prejuízos significativos. Esse tipo de evidência pode ser utilizado em processos judiciais, expondo a fraude e resultando em sanções legais e financeiras para ambas as partes envolvidas.
Consultoria Jurídica e Compliance Tributário
A prática de declarar um preço de imóvel inferior ao real na escritura expõe as partes a diversos riscos legais e financeiros. É essencial que compradores e vendedores consultem um advogado de confiança para evitar operações simuladas e garantir uma transação segura e dentro da lei. Profissionais especializados podem orientar sobre as melhores práticas e assegurar que todos os procedimentos estejam em conformidade com as exigências legais, evitando surpresas desagradáveis no futuro.
Conclusão
Evitar a tentação de reduzir impostos através de meios ilegais é fundamental para garantir a segurança jurídica e financeira de qualquer transação imobiliária. A economia aparente pode resultar em grandes prejuízos e complicações legais que comprometem a integridade e o patrimônio das partes envolvidas. Para proteger seus interesses e assegurar uma negociação transparente e segura, sempre busque orientação especializada e siga rigorosamente as normas tributárias.
Por: Daniel Bucioli é advogado especialista no setor de imóveis e contratos da Ragazzi Advocacia e Consultoria.
