O Supremo Tribunal Federal (STF) está prestes a tomar uma decisão que promete agitar o mercado imobiliário, especialmente no que diz respeito ao Imposto de Transição de Bens Imóveis (ITBI), uma importante fonte de arrecadação municipal. A decisão em questão diz respeito à base de cálculo para aplicação do imposto, propondo que esta seja pautada pelo valor real de mercado do imóvel, em vez do valor venal, como tradicionalmente adotado.
O Que é o ITBI?
Ao adquirir uma casa ou apartamento, é necessário arcar com o ITBI, cujo valor varia entre os municípios, geralmente situando-se entre 2% e 3% do valor do imóvel. Atualmente, as prefeituras utilizam o valor venal para essa avaliação, um cálculo próprio baseado no mercado local. A partir disso, determina-se o preço por metro quadrado, sobre o qual incide o percentual do ITBI. No entanto, muitas transações são realizadas com valores inferiores ao valor real, utilizando-se o valor venal, que frequentemente está defasado em relação ao valor efetivo da transação.
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A Necessidade de Padronização
A falta de uniformidade na determinação da base de cálculo do ITBI tem levado frequentemente ao acionamento do Judiciário para resolver disputas e estabelecer parâmetros claros para os valores tributários. Segundo o advogado Raphael Medeiros Adada, do GMP&GC Advogados Associados, o valor do ITBI estabelecido pelos municípios muitas vezes é excessivo, e a decisão do STF pode trazer uma base de cálculo mais precisa e uniforme para o imposto.
A decisão do STF servirá para padronizar essas cobranças e não estar mais unida ao regime de oportunidade e conveniência do administrador público. Atualmente, como não se tem uma parametrização com a correta base de cálculo para computo do imposto, os compradores acabam por declarar valores inferiores ao negociado a fim de burlar o fisco”, afirma Adada.
Assim, a medida beneficiaria tanto os contribuintes, que teriam clareza sobre o valor a ser pago, quanto os administradores públicos, que contarão com uma regra objetiva para o cálculo dos valores. No entanto, é importante ressaltar que isso poderia resultar em uma majoração da base de cálculo, representando um aumento na carga tributária para os contribuintes.
Defasagem dos Valores Venais
Adada observa que os valores venais praticados pelos municípios frequentemente estão defasados, carecendo de atualização constante. “Curitiba, por exemplo, reajustou os valores do Imposto Sobre a Propriedade Territorial (IPTU) com base em valores reais dos imóveis, o que representou um aumento significativo nas cobranças. Se os valores venais fossem corrigidos ao longo do tempo essa carga tributária seria progressiva e não representaria um impacto tão expressivo ao contribuinte”, acrescenta.
Segurança Jurídica para o Mercado Imobiliário
Em suma, a decisão do STF sobre a base de cálculo do ITBI é aguardada com grande expectativa pelo mercado imobiliário, pois trará maior segurança jurídica para as transações. Ao estabelecer parâmetros mais claros e alinhados com o valor real dos imóveis, espera-se que essa medida beneficie tanto os contribuintes quanto os entes públicos, garantindo uma tributação mais justa e transparente.
Com a possibilidade de uma decisão histórica que redefine as regras do jogo no mercado imobiliário, fica evidente a importância de acompanhar de perto os desdobramentos dessa questão nos próximos meses.
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