A pandemia do coronavírus provocou um boom na busca por terrenos em loteamentos, com um crescimento que ultrapassou 200% entre 2020 e 2021, prevendo-se um aumento ainda maior em 2022 e 2023. No entanto, a aquisição de um pedaço de terra requer uma análise minuciosa dos aspectos jurídicos que envolvem a transação.
O advogado especializado em direito patrimonial e imobiliário, Jossan Batistute, do Escritório Batistute Advogados, esclarece as nuances entre contrato de gaveta, fração ideal e escritura de terrenos.
Due Diligence Imobiliária – A Base da Segurança
Antes de mergulhar na aquisição de um terreno, é crucial realizar uma “Due Diligence” imobiliária. Este termo, embora raro, representa uma diligência prévia que é fundamental para garantir a legalidade da transação. Segundo Batistute, essa etapa é vital porque o dinheiro pode ser líquido, mas um imóvel permanece sujeito a discussões e riscos para o comprador.
É preciso verificar a inexistência de pendências dos vendedores, a regularidade da documentação da área e o tamanho do terreno, pois a individualização da matrícula pode ser impossível se a área remanescente for inferior ao mínimo exigido para parcelamento do solo.
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Problemas na Alta Procura por Terrenos de Lazer
A crescente demanda por chácaras e terrenos de lazer tem gerado problemas significativos. Terrenos estão sendo vendidos sem atender ao tamanho mínimo necessário para a individualização da matrícula, o que é crucial para a legalidade da propriedade. Donos de grandes terrenos têm parcelado suas propriedades em espaços menores, como 1 mil, 1,5 mil, 2 mil ou até 5 mil metros quadrados. Entretanto, essa subdivisão pode não permitir a emissão de uma escritura própria devido à legislação vigente. É um desafio que os compradores devem estar cientes.
Contrato de Gaveta – Um Compromisso com Riscos
Uma alternativa frequentemente oferecida por vendedores é o contrato de compra e venda, também conhecido como contrato de gaveta. Embora seja um compromisso que estabelece responsabilidades, ele não substitui a escritura. Portanto, se o único documento disponível for o contrato, sem documentação adicional, o negócio não é seguro. Anos depois, os herdeiros do proprietário da escritura podem reivindicar o imóvel, ou credores do titular da matrícula podem tentar penhorar a área, resultando em complexidades legais.
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Fração Ideal – Uma opção mais segura?
Uma alternativa que alguns proprietários de terrenos oferecem é a fração ideal do terreno. Esse conceito é comum em condomínios de apartamentos e condomínios horizontais. A fração ideal determina a participação percentual de cada proprietário na propriedade. Embora isso traga menos riscos em comparação ao contrato de gaveta, é essencial que seja acompanhado da posse efetiva pelo comprador, mesmo que a propriedade seja compartilhada com outros compradores. No entanto, a opção mais segura continua sendo a obtenção de uma escritura específica, com matrícula individualizada e pagamento após o registro em nome do comprador, como enfatiza Batistute.
Escritura – Garantia de Propriedade
A escritura é o documento que detalha o imóvel individualizado e identifica o proprietário específico, entre outras informações. É o último passo da transação, quando a propriedade é oficialmente transferida para o comprador. Embora possa ser uma burocracia demorada e dispendiosa, garante o mais alto nível de segurança na operação imobiliária, de acordo com a legislação atual.
Conclusão
A busca frenética por terrenos em loteamentos durante a pandemia exige atenção meticulosa aos aspectos jurídicos envolvidos. A “Due Diligence” imobiliária é a base da segurança, permitindo a verificação de pendências, a regularidade documental e o tamanho do terreno. A subdivisão de terrenos de lazer apresenta desafios legais, e a escolha entre contrato de gaveta e fração ideal requer cuidado.
No entanto, a escritura permanece como a garantia mais sólida de propriedade, assegurando uma transação imobiliária segura e legal. Portanto, ao buscar um terreno, lembre-se de que a diligência e a conformidade com a lei são fundamentais para evitar problemas futuros.
